Ані держава, ані учасники ринку, ані пересічні українці не можуть дозволити собі повернутися до тієї моделі, за якою будівельна галузь працювала у нас останні 10 років
Будівництво після перемоги: як українська цегла може допомогти подолати кризу будівельної галузі
Війна знищила не тільки тисячі будинків і квартир українців, вона нівелювала здобутки, над якими українська будівельна галузь наполегливо працювала останні десятиріччя. Чи є зворотний шлях від цієї кризи? І якщо є, як ним скористатися?
Забудовники й девелопери під час Building congress, який нещодавно відбувся в Одесі, з великою надією констатували перші з початку повномасштабного вторгнення ознаки відновлення будівельного ринку. Але реальність жорстока. У 2022 році обсяги прийнятого в експлуатацію житла впали до рівня 2009 року. В Одеській області, де ситуація далеко не найгірша, падіння рік до року склало 44%.
Загалом по країні у 2022 році будівництво обвалилося схожими темпами: після обнадійливих результатів 2021 року, коли в експлуатацію здали майже 7 млн м2 житла в багатоквартирних будинках і понад 4 млн м2 у приватних, маємо лише 4,3 млн м2 і приблизно 3 млн м2 відповідно. Статистика виданих дозвільних документів показує нам скорочення звернень щодо початку будівництва. Наприклад в Одесі їх учетверо менше. Тож можемо спрогнозувати, що у 2023 році й у наступні ми будемо фіксувати спад, порівняно з 2021 роком.
Звісно, головна причина – безпосередній вплив бойових дій: чимала частина території України опинилася під тимчасовою окупацією. Але й у регіонах зі спокійнішою ситуацією пропозиція б’є антирекорди – зниження порівняно з попереднім роком сягає від 20% до 40%. Пов’язана із цим втрата великої кількості робочих місць і значного обсягу податкових надходжень до бюджету виходить за межі галузевої проблеми й набуває державного значення.
Кожна розтрощена "хрущовка" чи дев’ятиповерхівка – це сотні людей, яким немає куди повертатися, і які часто не мають ресурсів, щоб придбати нове житло. У кращому випадку вони купують дешеві квартири на вторинному ринку, у яких можна відразу жити. Інвестувати в новобудови й чекати, поки нові квадратні метри буде зведено, переселенці не готові й не будуть. Для багатьох інших категорій покупців нова нерухомість перестала бути інвестицією. Тобто те, що здавалося надійнішим за банки або частки в бізнесі відтепер через війну стало ризиковими інвестиціями. Чимало айтішників, моряків, бізнесменів й інших покупців нерухомості виїхали за кордон та інвестують уже не в Україні.
Відповідно до внутрішнього обігу галузі не приходять гроші, які зазвичай ішли на закупівлю будматеріалів і зарплатню будівельників.
Між тим, попит на житло зростатиме. За наявними оцінками кількість зруйнованих протягом минулого року будинків перевищує 150 тис., тоді як за той самий період в експлуатацію прийняли не більше ніж 100 тис. окремих квартир. А житло, будівництво якого тільки розпочали у 2022 році, навіть немає сенсу враховувати, адже доступний ринку і державі горизонт планування навіть не наближається до періоду, коли воно буде готове до експлуатації.
Коли є попит і дефіцит пропозиції, зростає ціна. Але в нашому випадку, окрім попиту, на ціни на нерухомість впливають інші чинники: катастрофічний брак робочої сили через мобілізацію й евакуацію за кордон, інфляція й тотальний дефіцит матеріалів, який виник через руйнування підприємств і блокування звичних логістичних напрямків (хоча тут з весни ми маємо позитивну тенденцію). Усе це підвищує собівартість і підсумкову ціну нових квадратних метрів для потенційного покупця. Найбільше на вартість будівництва вплинули ціни на цемент і бетон. Останній цього року здорожчав на 30%.
Через здорожчання будматеріалів, за оцінками експертів, у найкращому випадку ціна житлової нерухомості збільшиться на 9–12% відсотків до кінця 2023 року.
Нарешті зведення нових будинків пов'язано з чималими ризиками, які непросто враховувати. І через все це люди відмовляються від інвестицій у нерухомість, і низхідний цикл робить черговий оберт. Тобто маємо вже справу не зі стагнацією, а зі "стагфляцією". Хоча зараз ми й фіксуємо певне пожвавлення галузі.
Зроблю важливу ремарку. Я зараз акцентую увагу на житловій нерухомості, але в комерційному секторі, який до цього ще підкосила пандемія, проблеми схожі. І навіть якісна й ефективна загальнодержавна іпотечна програма (якщо її запустять до завершення війни) дасть позитивний результат лише за 3–5 років. Єдиний напрям, який насправді зараз може підтримати держава, – це інфраструктурне будівництво.
Робота на перспективу
Але в активи забудовників можна записати два пункти. По-перше, безсумнівний бум попиту, який відбудеться після перемоги України у війні та можливість зараз формувати команду й стратегію на майбутнє. По-друге, роботу на власне ім’я під час війни. Адже те, як поводилася та чи інша компанія щодо інвесторів і підтримувала країну, буде важливим.
Основними проблемами для будівельного бізнесу, окрім оптимальних темпів будівництва і прийнятних цін для населення, стане наявність робочої сили й вартість і фізична доступність або брак будматеріалів.
Промисловий кластер східного регіону значною мірою знищено. Виробництво будівельної сталі, жаростійкої цегли, утеплювачів і навіть банальної штукатурки скоротилося в рази, імпорт скла й пластику з Білорусі й РФ (70% від загальної кількості приблизно) повністю припинили.
У дослідженні громадської організації "Інститут міжнародних економічних досліджень" і держпідприємства "Укрпромзовнішекспертиза" наводять дані, що 15% українських заводів будівельних матеріалів було пошкоджено або зруйновано, проте галузь досі має високі виробничі потужності для широкого спектра будівельних матеріалів і може забезпечити до 90% необхідних матеріалів.
Наразі бізнес створює нові напрямки імпорту, які дають можливість утримати рентабельність. Але важливо як ніколи, щоб саме українське виробництво підтримували найперше як драйвер економіки. Адже це не тільки дохід бізнесменів, а ще й приблизно 100 тис. робочих місць.
Як зазначають аналітики "Інституту міжнародних економічних досліджень", якщо українські заводи вдасться запустити на повну потужність, то економіка отримає додатковий стимул. Галузь може генерувати $5,6 млрд заробітної плати і $4,4 млрд податкових надходжень. Україна потребуватиме меншої суми допомоги донорів, а загальна вартість відновлення буде нижчою через ціни на будматеріали українського виробництва.
І тут варто підкреслити важливу обставину. Після нашої перемоги шлях України в ЄС і НАТО стане значно коротшим, і новий геополітичний статус держави привабить інвесторів найрізноманітніших галузей. Це шанс швидко відновити виробничий потенціал, відновити втрачені робочі місця і створити нові, а головне – наповнити внутрішній ринок необхідною продукцією, до того ж у багатьох випадках сертифікованою на міжнародному рівні.
Необхідно заздалегідь подбати про те, щоб першочергово такою продукцією стали будівельні матеріали. А ще пересвідчитися, що отримані інвестиції не доведеться конвертувати в ресурс для закупівлі імпортних компонентів. Фокус на використанні наявних в Україні природних ресурсів, які використовують у будівництві, не тільки в рази пришвидшив би логістику, але й став би додатковим драйвером відновлення й розвитку видобувної промисловості в деокупованих областях.
Варто згадати зайвий раз і про те, що формування повного замкненого циклу виробництва будматеріалів за провідними світовими технологіями – дуже привабливий фактор для залучення ще більших інвестицій. Адже, як би банально це не звучало, кожному підприємству потрібні виробничі або інфраструктурні потужності, і все це потрібно з чогось будувати.
Але найголовніше, швидшим і дешевшим стане й будівництво житла для українців. У перспективі це принаймні стримає зростання ціни на нові "квадрати", а за послідовного й прорахованого впровадження нової промислової стратегії дасть змогу знизити її та "синхронізувати" з платоспроможністю середньостатистичного українця.
Економіка має працювати на доброчесного будівельника
Що викликає водночас інтерес і занепокоєння, то це питання того, чи пригадають у Кабміні й парламенті, що в Україні наразі фактично немає дієвої системи архітектурно-будівельного контролю.
Доступні будматеріали стануть пірровою перемогою, якщо будуть використовуватися для безконтрольної забудови з порушенням і нових, і старих технічних і архітектурно-будівельних норм. Поки є час і для створення ефективного регуляторного органу, який буде гарантувати успішність відродження будівельної галузі на користь державі й громадам.
Одне очевидно вже зараз: ані держава, ані учасники будівельного ринку, ані пересічні українці не можуть собі дозволити повернутися до тієї моделі, за якою галузь працювала останні 10 років. Ми не зможемо дозволити собі частку імпорту в будматеріалах до 50% й економію на безпеці. Тому ми мусимо відновлювати економіку й окремі її складові одразу за принципово кращими стандартами, ніж у нас були раніше. Війна й будівельна криза в цьому сенсі – можливість, якою необхідно скористатися.
Джерело: "ГОРДОН"