Зміна системи регулювання містобудівної діяльності як вирок містам України
У майбутніх підручниках з історії 2020 року, напевно, присвятять окремий великий розділ. І щонайменше кілька параграфів мають описувати ту безпрецедентну кризу, у яку була втягнута будівельна галузь України. На тлі економічного спаду, спричиненого пандемією коронавірусу і локдаунами, уряд запустив т.зв. "реформу" системи державного архітектурно-будівельного контролю, яка виявилася скринькою Пандори. Непродумані і популістські рішення залишили сумлінних забудовників без зрозумілих правил і процедур, місцева влада опинилася без функцій і повноважень контролю, а на ринку запанував хаос. Ця дезорганізація лише для Одеси обернулася більш ніж 700 випадками нахаббудів...
Здавалося, що рік безплідних метань змусить вище керівництво країни переглянути свої рішення і звернутися до перевірених часом європейських принципів регулювання будівельного ринку – посилення контрольних повноважень місцевих органів влади. Однак замість цього нам пропонують зробити ще кілька кроків назад і остаточно позбавити місцеву владу прав у будівельній сфері.
Два останні роки чітко продемонстрували: задекларований і підтриманий українським суспільством курс на децентралізацію у сфері містобудування блокують на центральному рівні. Регулярно з'являються законодавчі ініціативи, спрямовані на зниження ролі місцевого самоврядування. Тобто замість того, щоб упроваджувати європейську практику, яка дасть можливість поліпшити інвестиційний клімат, залучити на ринок будівельні компанії із західних країн і просто навести лад, нас тягнуть назад – до абсолютно нерегульованого і неконтрольованого ринку.
Нещодавно почали обговорення законопроєкту, який може остаточно зруйнувати ті деякі рамки, які підтримують хоча б видимість порядку у будівельній сфері. Причому топпосадовці позиціонують проєкт мало не як панацею від усіх напастей – нібито він стане локомотивом реформи будівельної галузі та дозволить успішно завершити сам процес "реформування". Зокрема, спростить реєстрацію права на виконання підготовчих і будівельних робіт, змінить систему містобудівного контролю, розмежує повноваження органів державної влади, місцевого самоврядування та юридичних осіб.
Щодо "зміни системи містобудівного контролю" – це правда. Усе інше... Що ж, давайте об'єктивно розберемося.
Міни під систему регулювання містобудівної діяльності
Дійсно, цією "чудодійною" законодавчою ініціативою пропонують внести деякі зміни в закон України "Про регулювання містобудівної діяльності". Наприклад, пропонують уточнити терміни "державна реєстрація у сфері містобудівної діяльності" та "державний реєстратор у сфері містобудівної діяльності". У разі ухвалення законопроєкту з пропонованими визначеннями для цих термінів державною реєстрацією прав на виконання підготовчих і будівельних робіт, зупиненням, оновленням і припиненням прав на виконання підготовчих і будівельних робіт, прийняттям в експлуатацію закінчених об'єктів будівництва замість місцевих органів державного архітектурно-будівельного контролю (ДАБК) займатимуться... нотаріуси та посадовці сільських та міських рад, на яких покладено повноваження державного реєстратора прав на нерухоме майно.
Тобто нотаріуси і реєстратори будь-яких міст і сіл Одеської області зможуть ухвалювати відповідні рішення щодо будівництва та прийняття в експлуатацію того чи іншого об'єкта, зокрема на території Одеси. Очевидно, що про жоден фізичний огляд споруджуваного або побудованого об'єкта, перевірку його відповідності проєктній документації та будівельним нормам не йтиметься. І жодна міфічна відповідальність проєктантів і експертних організацій, осіб, відповідальних за авторський і технічний нагляд, виконавців будівельних робіт не врятує. Тому що видавати дозволи на будівництво скандальних і одіозних об'єктів, а потім – вводити їх експлуатацію (у разі ухвалення законопроєкту) будуть нотаріуси в смт за 200 км від Одеси. Що називається, легким рухом руки і "занедорого".
Хочу підкреслити: 99% нотаріусів нашої країни – це високопрофесійні фахівці, які дорожать репутацією, які за жодних обставин не підуть на порушення закону. І я в жодному разі не спекулюю на узагальненнях. Однак реальність така, що залишається 1% держреєстраторів, які видають свідоцтва про право власності на нерухомість, яка збільшилася у два-три рази "без виконання будівельних робіт, що вимагають дозвільних документів" просто на підставі довідки про інвентаризацію. Такі факти відомі всім. І за результатами таких реєстрацій ми маємо неодноразові спроби рейдерського захоплення земельних ділянок, що належать міській громаді, захоплення підприємств і нерухомості, які після численних перепродажів неможливо повернути їхнім законним власникам.
У цьому контексті важливо вказати на ще одну пропоновану норму – введення терміна "приватні інспектори" через внесення доповнень до низки статей закону України "Про регулювання містобудівної діяльності". За задумом розробників документа, особою, уповноваженою на містобудівний контроль, може бути суб'єкт господарювання будь-якої форми власності. Причому ці особи отримають практично необмежені повноваження – зможуть здійснювати контроль за об'єктами класу наслідків СС1, СС2 і СС3.
Тобто "приватні інспектори" зможуть замість посадовців органів місцевого самоврядування здійснювати архітектурно-будівельний контроль на території Одеси. Також законопроєкт пропонує видалити ст. 37 "Дозвіл на виконання будівельних робіт". Це означає, що органи місцевого самоврядування не перевірятимуть відповідність розробленого проєкту вихідним даним на проєктування (містобудівні та технічні умови) і відповідність об'єкта містобудівній документації та чинним нормам державних будівельних норм (щільність населення, кількість машиномісць, гранична висотність, допустимі санітарні та протипожежні відстані тощо). Отже, контроль за будівництвом на території будь-якої адміністративної одиниці країни можуть і, очевидно, будуть здійснювати без участі органів місцевого самоврядування.
Якщо запропоновані зміни щодо реєстрації дозволів на будівництво та введення нерухомості в експлуатацію нотаріусами, а також появи "приватних інспекторів" протягнуть через Верховну Раду, сьогоднішні випадки будівництва додаткових поверхів на пам'ятках архітектури та нахаббудів на узбережжі одеситам і жителям інших великих міст України здадуться дитячими пустощами в пісочниці. Адже міську владу повністю позбавлять можливості впливати на процес забудови міських земель, а контроль за будівництвом здійснюватимуть без участі органів місцевого самоврядування в принципі.
"Вишенькою на торті" можна назвати запропоновані зміни ст. 34 закону "Про регулювання містобудівної діяльності" у вигляді нових вимог до реєстрації дозвільних документів та документів, що засвідчують прийняття в експлуатацію добудованих об'єктів. У законопроєкті пропонують повернути держреєстрацію прав у сфері містобудівної діяльності на підставі... судового рішення. Простими словами, якщо навіть якщо жоден "чорний нотаріус" не візьметься за якийсь неймовірно резонансний об'єкт, у свавільника завжди залишиться можливість звернутися до суду.
Ця норма є в буквальному сенсі міною уповільненої дії для містобудівного контролю. Адже в нашій країні не передбачено реєстрації права на виконання підготовчих і будівельних робіт на підставі судового рішення і передбачено обов'язкове прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, незважаючи на наявність того чи іншого судового рішення. Ще у 2011 році законодавець встановив щодо отримання дозволів на будівництво та введення об'єктів в експлуатацію норми прямої дії. Умовно: виконав усі вимоги законодавства – отримав дозвіл на будівництво, побудував об'єкт з дотриманням вимог і відповідно до проєкту – ввів в його експлуатацію. У свою чергу судовий розгляд передбачає змагальність позицій. Навіть обвинувачені в убивствах, спіймані на місці злочину, мають право на захист і можливість пом'якшити покарання. Це основа основ юриспруденції! Але у випадках з отриманням дозволу на будівництво через суд, хто буде відстоювати інтереси держави або міської громади? На якій підставі Феміда взагалі має порівнювати позиції міської громади і замовника будівництва, який раптом захоче побудувати хмарочос на місці туалету в парку?
І дрібні капості
Окрім ідей, які підривають основи системи регулювання містобудівної діяльності, автори законопроєкту пропонують і низку змін із категорії дрібних капостей. Наприклад, законопроєкт передбачає принципову зміну ст. 38, яку присвячено здійсненню містобудівного контролю щодо об'єктів самовільного будівництва. У проєкті закону пропонують ввести новий порядок і короткі строки звернення до суду з позовною заявою про знесення об'єкта самочинного будівництва. По суті ця норма дає перевагу несумлінним забудовникам, а провина в публічній площині при цьому ляже на ДАБК, які не встигатимуть готувати позови.
Мало того, у разі якщо ДАБК усе ж встигне в місячний строк звернутися до суду, орган контролю чекає перевірка в порядку державного нагляду. По-перше, це призводить до відволікання посадовців від виконання безпосередніх обов'язків щодо залучення порушників у сфері містобудування до відповідальності. По-друге, хто в здоровому глузді займатиметься цією роботою, якщо після кожного позову доведеться проходити перевірку?
Але якщо і це не змусить ДАБК відмовитися від боротьби з нахаббудами, автори законопроєкту передбачили ще одну "чудову" норму. Тепер зносити самовільні будови на підставі судового рішення пропонують коштом місцевого бюджету, хоча раніше витрати за ці роботи покладали саме на порушника. І це було такою собі додатковою санкцією. У разі ж затвердження законопроєкту за знесення самовільно побудованих об'єктів муситимуть чомусь заплатити жителі міста.
Якщо у вас ще не склалося враження, що розроблення цього законопроєкту лобіювала якась професійна асоціація недобросовісних забудовників і аматорів будівництва в історичних центрах і рекреаційних зонах, ось вам ще кілька аргументів із документа.
Автори пропонують створити Містобудівну палату, функція якої зводиться до створення перешкод для роботи місцевих органів містобудівного контролю. Нова структура розглядатиме скарги порушників на видані їм приписи і зупинятиме протягом строків, встановлених для виконання цих приписів.
Ще ДАБК хочуть позбавити функцій перевірки права на виконання будівельних робіт, експлуатації об'єктів, що не введених в експлуатацію, будівництва об'єктів із відхиленням від проєктної документації. І заодно скоротити перелік підстав для здійснення містобудівного контролю органами місцевого самоврядування. Надання недостовірних даних під час реєстрації декларацій і вимоги правоохоронних органів, на думку авторів, – недостатньо вагомі причини, щоб проводити перевірку.
Забудовники, зі свого боку, отримають можливість створювати дочірні юридичні особи, які проводитимуть для них містобудівний контроль, закриваючи очі на численні порушення вимог законодавства та інтереси територіальної громади.
Наведених прикладів цілком достатньо, щоб ні в кого не залишилося сумнівів: основна ідея законопроєкту – поставити хрест на функціях місцевого самоврядування у сфері містобудівного контролю. Видавати дозволи на будівництво і вводити об'єкти в експлуатацію будуть держреєстратори, які навіть не мають профільної освіти. Забудову і розвиток міст визначатимуть приватні нотаріуси, реєстратори та суди, але не представники місцевої громади. А що зупинить будівельні компанії від того, щоб через "своїх" реєстраторів вводити в експлуатацію небезпечні і неперевірені об'єкти?
Міністр громад і територій Олексій Чернишов заявив, що мета цього чергового "витка реформи" – залучити вдвічі більше інвестицій у будівельну галузь. У мене тоді пропозиція: а давайте просто дозволимо будувати кому завгодно, що завгодно і де завгодно – без документів на землю, обліку містобудівних умов і обмежень, нікому, очевидно, непотрібних вимог ДБН. Нехай почнуть будувати все і всюди, і інвестиції в будівництво зростуть не вдвічі, а у двадцять разів. Ну і що, що це стане вироком більшості міст України...
Джерело: "ГОРДОН"