Не більше ніж 100 га в руки до 2024 року, або Закон про ринок землі в Україні. Головне G

Коли відкриють ринок землі в Україні?

Згідно із законом "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення", запровадження ринку землі буде відбуватися за кілька етапів:

– із 1 липня 2021 року припиняє діяти мораторій на продаж землі сільськогосподарського призначення;

– до 1 січня 2024-го купувати землю зможуть тільки фізособи і не більше ніж 100 га в одні руки;

– із 1 січня 2024 року купівлю-продаж землі можуть здійснювати не тільки фізичні, але й юридичні особи, а ліміт землі в одні руки буде збільшено до 10 тис. га (виняток становитимуть лише банки).

Хто має право купувати землю?

Купувати земельні ділянки сільськогосподарського призначення мають право:

– громадяни України;
– юридичні особи України, до складу яких входять лише громадяни України і держава, і/або територіальні громади;
 – територіальні громади;
 – держава.

Банки також можуть придбати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення, але тільки якщо ділянка була в заставі і банк звернувся по стягнення. Ці ділянки банки мають продати протягом двох років після одержання права власності на земельних торгах.

А іноземці зможуть придбати українську землю?

Ні, точніше – поки ні. У законі прямо прописано, що заборона поширюється на іноземців, осіб без громадянства та іноземних юридичних осіб, але тільки до того моменту, поки це питання не розв'яжуть на референдумі.

Те ж саме стосується і юридичних осіб, зареєстрованих в Україні, але кінцевими бенефіціарами яких є іноземці, – їм купувати землю до рішення на референдумі заборонено.

Кому ще заборонено купувати землю в Україні?

Згідно із законом, купувати землю сільськогосподарського призначення категорично заборонено в будь-якому випадку, навіть незважаючи на результати референдуму:

– іноземцям, у разі якщо вони вирішили придбати землю, розташовану ближче ніж 50 км від державного кордону України;

– громадянам країни-агресора або країни-окупанта;

– особам, які входили або входять до терористичних організацій;

– юридичним особам, учасниками або кінцевими бенефіціарами яких є іноземні держави; юрособам, у яких неможливо встановити кінцевого бенефіціара або цих кінцевих бенефіціарів зареєстровано в офшорних зонах (список офшорних зон визначає Кабінет Міністрів);

– фізичним та юридичним особам під санкціями та пов'язаним із ними особам;

– українським юридичним особам, яких контролюють із держав, внесених до чорного списку Міжнародної групи із протидії відмиванню брудних грошей.

Які ще обмеження будуть під час придбання землі?

– продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності заборонено;

– і для фізичних, і для юридичних осіб загальна площа землі сільгосппризначення не може перевищувати 10 тис. га. Але цю норму вводять із 1 січня 2024 року. До цього часу громадяни України зможуть купувати землю загальною площею не більше ніж 100 га.

– переважне право на придбання землі буде мати орендар цієї ділянки (він може передати це право іншій особі, але зобов'язаний письмово повідомити про це власника ділянки). Орендарі, які працюють на ділянці й оформили це право до 2010 року, можуть викупити землю з розстрочкою до 10 років за ціною нормативної грошової оцінки таких ділянок без проведення земельних торгів. Право власності переходить до покупця після першого платежу.

– у разі відплатних договорів набути права власності на землю можна лише за наявності документів, які підтверджують джерела походження коштів або інших активів, за рахунок яких набувають такого права.

– будь-які операції із землею, яка розташована на тимчасово окупованих територіях Донецької і Луганської областей, Криму та міста Севастополь, заборонено. Можна тільки передавати розташовані там ділянки у спадок.

Скільки коштуватиме земля?

– до 1 січня 2030 року ціна продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, виділених у натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), не може бути меншою за їхню нормативну грошову оцінку.

– купівлю-продаж сільгоспземлі мають проводити в безготівковій формі.

Редакція "ГОРДОН" звернулася до експертів із проханням прокоментувати сильні та слабкі сторони нового закону про ринок землі.

– Під час прочитання закону відразу виникає запитання, чому фізичні особи зможуть купувати-продавати землю з 1 липня 2021-го, а юридичні – із 1 січня 2024-го?

Навіщо знадобився цей проміжок у три роки? Може, цей період необхідний для подальшої несплати податку 5% у Пенсійний фонд під час продажу фізичними особами земельних ділянок на юридичні компанії?

І чи не є це частиною завуальованого "хитрого плану", коли через підставних фізичних осіб протягом цих трьох років землі, фактично, зберуть, а у 2024-му скуплять олігархи?

Другий момент. Доступ іноземців до купівлі землі на території України буде можливим лише після ухвалення відповідного рішення на загальнонаціональному референдумі. Цікаво, а цей референдум відбудеться? Коли?

Збільшення ВВП не варто очікувати, оскільки міжнародні компанії не зможуть бути повноцінними учасниками ринку

– Попри вал критики, що розповсюджується зараз в інформпросторі, переконана, що відкриття ринку землі з такими умовами є визначальним позитивним кроком для України.

1. На першому етапі відкриття ринку землі це оптимальні умови задля балансу інтересів усіх учасників. За цей період власники землі, які хотіли продати чи купити землю, зможуть реалізувати свої плани, а решта населення переконається в тому, що значних тектонічних зрушень і масового скуповування землі не відбудеться.

2. Збільшення ВВП не слід очікувати, оскільки міжнародні компанії та корпорації не зможуть бути повноцінними учасниками ринку через відсутність гарантій стабільної і довгострокової діяльності – ні права застави, ні права власності на ділянки с/г призначення для них не передбачено.

3. Юридичні особи, у складі яких є учасниками інші юридичні особи, не зможуть придбати ділянки с/г земель. Для всіх орендарів (юридичних осіб – агровиробників) до 1 січня 2024 року потрібно буде показати прозору структуру власності, що означає відкрити фізичних осіб громадян як учасників (акціонерів) та відбілити бюджетування задля надійного підтвердження законності джерел доходів.

4. Із 1 липня 2021-го до 1 січня 2024-го юридичні особи – агровиробники, що орендують паї, заради власної безпеки та недопущення посилення конкурентів мають викупити ту пропозицію ділянок, що перебуває в них в оренді. Однак безпосередньо вони таким правом не наділені. Компенсаційний механізм, який дозволить орендарям опосередковано викуповувати орендовані ними ділянки, закладено в законі через впровадження права передачі третім особам переважного права. За допомогою цього положення теперішній орендар – юридична особа зможе передати своє переважне право на купівлю ділянки третій особі – громадянину (швидше за все, це буде пов'язана особа), повідомивши про це власника землі.

Отже, фактично запроваджується обіг переважних прав, який ніяк не врегульований, що несе в собі багато ризиків (можливий неодноразовий продаж переважного права недобросовісними орендарями, обман та конфлікти через порушення переважних прав, оскільки відомості про вартість ділянок за угодами залишаться прихованими й орендар не матиме доказів щодо ціни продажу та порушення його переважного права тощо). Особливо важливо правильно скористатися переважним правом для компаній з іноземними інвестиціями, оскільки, на відміну від українських власників, їм важко знайти та довіритися громадянам України, які можуть виступити покупцями земель.

5. Багато експертів говорить про майбутнє масоване скуповування земель на підставних осіб до 100 га в одні руки. Таку можливість не слід відкидати, бо механізмів гарантій захисту прав "реального власника" достатньо, однак сумнівно, що такі схеми набудуть масового характеру. Вимога закону щодо безготівкового розрахунку та необхідності підтвердження джерела походження коштів буде достатньо стримувальним фактором.

6. У кінцевому варіанті парламентарі законопроєкту відмовилися від обмежень щодо максимальної кількості земель у власності на місцевому рівні до 35% території місцевих громад. Таким чином, окремі власники зможуть скупити до 10 тис. га та монопольно контролювати ринки землі окремих ОТГ, впливати на інших власників, орендарів та органи місцевого самоврядування. Монополізація земель на місцевому рівні не дозволить збільшити надходження місцевих бюджетів, диверсифікувати локальні види діяльності та негативно впливатиме на розвиток громад.

7. Із запровадженням ринку землі з 1 липня 2021 року перестане діяти чинна заборона на зміну цільового призначення паїв. Девелопери, забудовники, виробничники можуть уже зараз прицінюватись та обирати території для потенційної житлової, виробничої забудови чи іншого, відмінного від с/г використання, таких земель. Стосовно привабливих ділянок пожвавиться уже підзабутий спекулятивний сектор. Хоча ці землі і перебуватимуть у приватній власності, але роль місцевих громад зросте, оскільки саме від їхнього бачення залежатиме, якими будуть містобудівні рішення.

Майбутній розвиток громад багато в чому буде визначатись тим, наскільки виважене і вдале рішення буде прийняте на цьому етапі. При цьому, попри заборону на продаж землі державної та комунальної власності, місцеві громади чи держава можуть передавати такі землі в оренду зі зміною цільового призначення для реалізації інвестиційних проєктів. Таким чином, конкуренція на полі залучення інвесторів тільки зростатиме.

8. Новий виток масової приватизації землі. Запуск ринку землі відбувається на фоні формування нових територіальних громад. Усі землі с/г призначення державної власності мають бути передані територіальним громадам після створення ОТГ, що має завершитися цього року. При збільшенні земельного фонду місцеві ради зазвичай одразу починають "розпайовувати" такі землі. Це непоганий шанс для всіх, хто ще не скористався правом безоплатної приватизації, отримати земельний наділ. Одночасно це велике випробування для громад, щоб вдало розпорядитись землями з огляду на перспективний розвиток.