Фермери зубожіють? Сільгоспугіддя скуплять латифундисти? До чого приведе відкриття ринку землі в Україні
Верховна Рада України в середині листопада ухвалила в першому читанні законопроєкт, що відкриває шлях до запровадження ринку сільськогосподарських земель. "ГОРДОН" розповідає коли й чому в Україні заборонили продавати землю, коли мораторій перестане діяти і як ринок землі працює в інших країнах.
Латифундисти й батраки
Незабаром після ухвалення Декларації про суверенітет України, у грудні 1990 року, Верховна Рада ухвалила постанову "Про земельну реформу", оголосивши всі землі держави об'єктом цієї реформи. Тоді ж було ухвалено перший Земельний кодекс України (він набув чинності у березні 1991-го). Документ, зокрема, вводив поняття приватної власності на землю. Проте після здобуття незалежності, у 1992-му, кодекс доповнили нормою про заборону на продаж землі.
“Власники земельних ділянок, переданих їм радою народних депутатів, не вправі протягом шести років із часу набуття права власності продавати або іншими способами відчужувати належну їм ділянку, окрім передачі її у спадщину або раді народних депутатів на тих же умовах, на яких вона була їм передана. При наявності поважних причин суд за позовом власника може скоротити зазначений строк", – ішлося в документі.
У 2001 році парламент ухвалив новий Земельний кодекс, він діє досі. Цей документ передбачає, що "земля – основне національне багатство України, яке перебуває під особливою охороною держави". Крім того, кодекс гарантує право власності на землю. Проте ця норма досі фактично не діє, оскільки власники не можуть розпоряджатися майном.
Під час голосування за кодекс статті, які стосуються купівлі-продажу землі, заборонили вводити в дію до 2005 року. Тодішній нардеп від "Народного руху України" Валерій Асадчев сформулював побоювання так: "Ми не можемо допустити, щоб в Україні утворився десяток латифундистів, а весь народ став батраками". Умовами для запуску ринку землі в Раді називали створення державного земельного банку, ухвалення законів про оцінювання землі, про земельний кадастр і систему реєстрації землі. Уряд України побоювався, що передчасне відкриття ринку землі може призвести до масового скуповування сільгоспземель за низькими цінами, до концентрації землі в руках кількох великих бізнесменів або недружніх держав, а також зубожіння фермерів. Таку позицію Кабміну наведено в рішенні Європейського суду з прав людини у справі "Зеленчук і Цицюра проти України", ухваленому у травні 2018 року.
Дію мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення з 2001 року парламент продовжував сім разів. Востаннє – наприкінці 2018 року.
Крок у бік відкритого ринку землі
13 листопада 2019-го Верховна Рада ухвалила в першому читанні законопроєкт "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення".
Основні положення законопроєкту такі:
- мораторій на продаж земель сільгосппризначення буде знято 1 жовтня 2020 року;
- купувати землю можуть лише українці або українські компанії;
- до 1 січня 2024-го компаніям, що належать іноземцям, заборонено купувати землю сільськогосподарського призначення в Україні;
- буде встановлено обмеження на загальну площу ділянок, які може придбати фізична або юридична особа: одна людина або компанія не може купити більше, ніж 35% сільгоспземель об'єднаної громади, 15% земель сільгосппризначення області або 0,5% сільгоспземель України.
У другому читанні законопроєкт розглянуть не раніше ніж наприкінці листопада – на початку грудня: протягом 14 днів після голосування депутати можуть подавати правки до документа, потім проєкт має розглянути профільний комітет Верховної Ради, після цього документ винесуть на розгляд у сесійний зал.
Напередодні взяття законопроєкту за основу президент України Володимир Зеленський заявляв, що між першим і другим читаннями у документ внесуть правки. За словами глави держави, закон про ринок землі має передбачати, що право купувати і продавати землю мають лише українські громадяни й українські компанії, засновані суто українськими громадянами (хоча ці обмеження вже є в ухваленому законопроєкті).
"Іноземці та компанії, серед засновників яких є іноземці, отримають право купувати українську землю тільки у випадку, якщо народ України дасть на це згоду на всеукраїнському референдумі", – заявив Зеленський.
Для того щоб винести це питання на референдум, спочатку потрібно ухвалити закон про референдуми. Президент у тому самому зверненні сказав, що такий законопроєкт буде розроблено й подано на розгляд парламенту "найближчим часом".
Що втрачає Україна через мораторій?
Ринок землі в тому чи іншому вигляді діє практично в усіх країнах світу. Зеленський зазначав, що продавати й купувати землю, окрім України, заборонено в п'яти державах (не найуспішніших): Північній Кореї, Таджикистані, Республіці Конго, Кубі та Венесуелі. Словацький реформатор, екскерівник групи радників прем'єр-міністра України Іван Міклош заявляв, що в Європі ринку землі немає лише в Україні та Білорусі (хоча 98% сільгоспземель належать державі, громадяни Білорусі можуть купувати землю, іноземці – тільки орендувати).
На початку 2019 року Міністерство економічного розвитку й торгівлі України, закликаючи президента Петра Порошенка ветувати закон про продовження мораторію на продаж землі, зазначало, що відкриття ринку землі сприяло б зростанню ВВП України на 0,6–1,6 процентні пункти на рік (на два процентні пункти за оцінкою Світового банку) та залученню приблизно $1,5 млрд інвестицій.
Через відсутність ринку землі, зазначали в міністерстві, в Україні приблизно в п'ять разів занижено вартість оренди земельних ділянок: $50 за га, тоді як у сусідніх Болгарії та Польщі вартість становить $250 за га.
Ще приблизно 3 млрд грн Україна втрачає через "сірі" операції із продажу землі. "За оцінками Центру економічної стратегії, місцеві громади та державний бюджет щороку недоотримують близько 2,8 млрд податкових надходжень через відсутність легального оформлення угод із фактичного продажу земельних ділянок", – заявили у відомстві.
Нинішній глава міністерства Тимофій Милованов зазначав у Facebook, що під дію мораторію потрапляє приблизно 37 млн га сільськогосподарських земель (загальна площа України становить 60,36 млн га), які належать 6 млн українців. Із цих 37 млн га, писав Милованов, фактично продано 460 тис. га.
“460 тис. га земель [сільгосппризначення] в оренді на 49 років за договорами емфітевзису. Це фактично продаж землі, але за "сірою" схемою і нижчою ціною, ніж при відкритому ринку. Унікальні українські чорноземи зараз здаються в оренду в шість разів дешевше, ніж у Німеччині, і в 19 – ніж у Данії", – заявив він.
За підрахунками Київської школи економіки, якби не мораторій, у 2018 році українське сільське господарство могло б створити приблизно $35,8 млрд доданої вартості замість фактичних $13,3 млрд. Без мораторію ВВП України у 2018 році міг би бути $22,5 млрд, або на 17% вищим від фактичного рівня.
Як це влаштовано в інших країнах?
У більшості країн світу ринок землі працює з обмеженнями на купівлю земель іноземцями та зміну цільового призначення ділянок. Порядок функціонування ринку в різних державах описано у висновку (.doc) Головного науково-експертного управління Верховної Ради до урядового законопроєкту про ринок землі (цього документа так і не ухвалили).
Латвія після вступу в ЄС у 2004 році відкрила ринок без будь-яких обмежень. Це привело до того, що до 2017 року в деяких регіонах більш ніж половина земель сільськогосподарського призначення належала іноземним компаніям. Місцевим фермерам доводилося орендувати землю в іноземців, які не використовували її за призначенням. За даними Латвійського земельного фонду, із 2,3 млн га придатних для оброблення земель використовували тільки 1,56 млн га.
Це змусило латвійську владу ввести низку обмежень. Наприклад, іноземцям, які постійно не живуть у Латвії, купувати землю заборонили; переважне право на купівлю сільгоспземель дістали орендарі, місцеве самоврядування й Латвійський земельний фонд. Крім того, одна людина або компанія не можуть купити більше ніж 2 тис. га.
У Швейцарії ринок відкритий без обмежень для громадян країн ЄС або країн – учасниць Європейської асоціації вільної торгівлі, а також громадян інших країн, що мають посвідку на проживання у Швейцарії. Умова для придбання – покупець повинен керувати господарством самостійно, маючи відповідний досвід або кваліфікацію. Максимальну площу ділянки регулюють місцеві органи в кожному окрузі окремо.
У деяких регіонах Австрії встановлено обмеження щодо ціни та розміру земельної ділянки; купувати землю в гірських районах мають право лише зареєстровані в Австрії фермери.
У Франції й Німеччині є спеціальні державні органи (Les Sociétés d aménagement foncier et d'histoire établissement rural і Genehmigungsbehörde відповідно), які регулюють земельний ринок. Органи контролю, наприклад, можуть скасувати угоду, якщо ціна буде занадто високою чи занадто низькою, або обмежити розмір ділянки.
У Польщі ринок відкритий для громадян Польщі та інших країн Євросоюзу. Для купівлі землі сільгосппризначення потрібно або мати профільну освіту, або досвід роботи в сільському господарстві. Максимальний розмір ділянки для купівлі – 500 га.
У Румунії ринок землі відкритий із 1998 року. У 2007-му, після вступу країни в Євросоюз, було введено семирічний мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення нерезидентам. Зараз у Румунії діють такі обмеження: громадяни ЄС мають право купувати сільськогосподарську землю за умови, що цю землю будуть використовувати за призначенням; у покупців мають бути знання або досвід роботи у сфері сільського господарства; фізичні особи мають право на придбання сільгоспугідь площею до 100 га.
У Литві землі сільгосппризначення можуть купувати фізичні та юридичні особи (максимальний розмір ділянки – 300 і 2000 га відповідно), які займаються сільськогосподарською діяльністю.
Федеральне законодавство США жодних обмежень на купівлю землі сільськогосподарського призначення не встановлює, проте вони є на рівні штатів. Наприклад, у штатах, що мають важливе аграрне значення, землю заборонено продавати не фермерам; в інших діють заборона на продаж землі іноземцям або обмеження щодо максимальної площі ділянок.
У канадських провінціях, які мають важливе сільськогосподарське значення, заборонено продавати землю іноземцям і навіть резидентам інших провінцій країни.
У Новій Зеландії дозвіл на оренду або купівлю ділянки видає спеціальний трибунал після вивчення екологічних наслідків, можливостей залучення інвестицій і нових технологій.
Як писав "БізнесЦензор", посилаючись на інформацію аналітичного центру EasyBusiness, у європейських країнах від 49% до 100% земель сільськогосподарського призначення у приватній власності. Вартість одного гектара землі коливається від $1,4 тис. (у Латвії) до $70 тис. (у Швейцарії). За оцінкою EasyBusiness, максимальна оцінна вартість гектара в Україні становила $2,6 тис. у 2012–2013 роках. До 2016-го нормативна грошова оцінка впала більш ніж удвічі – до $1,17 тис. У центрі прогнозують, що протягом 10 років після відкриття ринку землі вартість одного гектара зросте до $5 тис.