Фермеры обнищают? Сельхозугодия скупят латифундисты? К чему приведет открытие рынка земли в Украине
Верховная Рада Украины в середине ноября приняла в первом чтении законопроект, открывающий путь к внедрению рынка сельскохозяйственных земель. “ГОРДОН” рассказывает, когда и почему в Украине запретили продавать землю, когда мораторий перестанет действовать и как рынок земли работает в других странах.
Латифундисты и батраки
Вскоре после принятия Декларации о суверенитете Украины, в декабре 1990 года, Верховная Рада приняла постановление “О земельной реформе”, объявив все земли государства объектом этой реформы. Тогда же был принят первый Земельный кодекс Украины (он вступил в силу в марте 1991-го). Документом среди прочего вводилось понятие частной собственности на землю. Однако после обретения независимости, в 1992-м, кодекс дополнили нормой о запрете продажи земли.
“Собственники земельных участков, переданных им советом народных депутатов, не имеют права в течение шести лет с момента приобретения права собственности продавать или иным способом отчуждать принадлежащий им участок, кроме передачи в наследство или совету народных депутатов на тех же условиях, на которых он был им передан. При наличии уважительных причин суд по иску собственника может сократить этот срок”, – говорилось в документе.
В 2001 году парламент принял новый Земельный кодекс, он действует до сих пор. Этот документ предусматривает, что “земля – основное национальное богатство” Украины, которое находится “под особой охраной государства”. Кроме того, кодекс гарантирует право собственности на землю. Однако эта норма до сих пор фактически не действует, так как собственники не могут распоряжаться имуществом.
Во время голосования за кодекс статьи, которые касаются купли-продажи земли, запретили вводить в действие до 2005 года. Тогдашний нардеп от “Народного руху України” Валерий Асадчев сформулировал опасения так: “Мы не можем допустить, чтобы в Украине появился десяток латифундистов, а весь народ стал батраками”. Условиями для запуска рынка земли в Раде называли создание государственного земельного банка, принятие законов об оценке земли, о земельном кадастре и системе регистрации земли. Правительство Украины опасалось, что преждевременное открытие рынка земли может привести к массовой скупке сельхозземель по низким ценам, к концентрации земли в руках нескольких крупных бизнесменов или недружественных государств, а также обнищанию фермеров. Такая позиция Кабмина приводится в решении Европейского суда по правам человека в деле “Зеленчук и Цыцюра против Украины”, вынесенном в мае 2018 года.
Действие моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения с 2001 года парламент продлевал семь раз. Последний – в конце 2018 года.
Шаг в сторону открытого рынка земли
13 ноября 2019-го Верховная Рада приняла в первом чтении законопроект “О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по поводу оборота земель сельскохозяйственного назначения”.
Основные положения законопроекта следующие:
- мораторий на продажу земель сельхозназначения снимается 1 октября 2020 года;
- покупать землю могут только украинцы или украинские компании;
- до 1 января 2024-го компаниям, принадлежащим иностранцам, запрещено покупать землю сельскохозяйственного назначения в Украине;
- устанавливаются ограничения на общую площадь участков, которые может купить физическое или юридическое лицо: один человек или компания не могут купить больше, чем 35% сельхозземель объединенной общины, 15% земель сельхозназначения области или 0,5% сельхозземель Украины.
Во втором чтении законопроект рассмотрят не раньше конца ноября – начала декабря: в течение 14 дней после голосования депутаты могут подавать правки к документу, затем проект должен рассмотреть профильный комитет Верховной Рады, после этого документ вынесут на рассмотрение в сессионный зал.
Накануне принятия законопроекта за основу президент Украины Владимир Зеленский заявлял, что между первым и вторым чтением в документ внесут правки. По словам главы государства, закон о рынке земли должен предусматривать, что право покупать и продавать землю имеют только украинские граждане и украинские компании, основанные исключительно украинскими гражданами (хотя эти ограничения уже есть в принятом законопроекте).
“Иностранцы и компании, среди основателей которых есть иностранцы, получат право покупать украинскую землю только в случае, если народ Украины даст на это согласие на всеукраинском референдуме”, – заявил Зеленский.
Для того, чтобы вынести этот вопрос на референдум, сначала нужно принять закон о референдумах. Президент в том же обращении сказал, что такой законопроект будет разработан и подан на рассмотрение парламента “в ближайшее время”.
Что теряет Украина из-за моратория?
Рынок земли, в том или ином виде, действует практически во всех странах мира. Зеленский отмечал, что продавать и покупать землю, кроме Украины, запрещено в пяти государствах (не самых благополучных): Северной Корее, Таджикистане, Республике Конго, Кубе и Венесуэле. Словацкий реформатор, экс-руководитель группы советников премьер-министра Украины Иван Миклош заявлял, что в Европе рынка земли нет только в Украине и Беларуси (хотя 98% сельхозземель принадлежат государству, граждане Беларуси могут покупать землю, иностранцы – только арендовать).
В начале 2019 года Министерство экономического развития и торговли Украины, призывая президента Петра Порошенко ветировать закон о продлении моратория на продажу земли, отмечало, что открытие рынка земли способствовало бы росту ВВП Украины на 0,6–1,6 процентных пункта в год (на два процентных пункта по оценке Всемирного банка) и привлечению примерно $1,5 млрд инвестиций.
Из-за отсутствия рынка земли, отмечали в министерстве, в Украине примерно в пять раз занижена стоимость аренды земельных участков: $50 за гектар, тогда как в соседних Болгарии и Польше стоимость составляет $250 за гектар.
Еще примерно 3 млрд грн Украина теряет из-за “серых” сделок по продаже земли. “По оценкам Центра экономической стратегии, местные общины и государственный бюджет ежегодно недополучают около 2,8 млрд налоговых поступлений из-за отсутствия легального оформления договоров о фактической продаже земельных участков”, – заявляли в ведомстве.
Нынешний глава министерства Тимофей Милованов отмечал в Facebook, что под действие моратория попадают около 37 млн га сельскохозяйственных земель (общая площадь Украины – 60,36 млн га), принадлежащих 6 млн украинцев. Из этих 37 млн га, писал Милованов, фактически продано 460 тыс. га.
“460 тыс. га земель [сельхозназначения] в аренде на 49 лет по договорам эмфитевзиса. Это фактически продажа земли, но по “серой” схеме и более низкой цене, чем при открытом рынке. Уникальные украинские черноземы сейчас сдаются в аренду в шесть раз дешевле, чем в Германии, и в 19 – чем в Дании”, – заявил он.
По подсчетам Киевской школы экономики, если бы не мораторий, в 2018 году украинское сельское хозяйство могло бы сгенерировать около $35,8 млрд добавленной стоимости вместо фактических $13,3 млрд. Без моратория ВВП Украины в 2018 году мог бы быть $22,5 млрд или на 17% больше фактического уровня.
Как это устроено в других странах?
В большинстве стран мира рынок земли работает с ограничениями на покупку земель иностранцами и смену целевого назначения участков. Порядок функционирования рынка в разных государствах описывается в заключении (.doc) Главного научно-экспертного управления Верховной Рады к правительственному законопроекту о рынке земли (этот документ так и не был принят).
Так, Латвия после вступления в ЕС в 2004 году открыла рынок без каких-либо ограничений. Это привело к тому, что к 2017 году в некоторых регионах больше половины земель сельскохозяйственного назначения принадлежали иностранным компаниям. Местным фермерам приходилось арендовать землю у иностранцев, которые не использовали ее по назначению. По данным Латвийского земельного фонда, из 2,3 млн га пригодных к возделыванию земель использовалось только 1,56 млн га.
Это заставило латвийские власти ввести ряд ограничений. Например, иностранцам, которые постоянно не живут в Латвии, покупать землю запретили; преимущественное право на покупку сельхозземель получили арендаторы, местное самоуправление и Латвийский земельный фонд. Кроме того, один человек или компания не могут купить больше 2 тыс. га.
В Швейцарии рынок открыт без ограничений для граждан стран ЕС или стран – участниц Европейской ассоциации свободной торговли, а также граждан других стран, имеющих вид на жительство в Швейцарии. Условие для приобретения – покупатель должен управлять хозяйством самостоятельно, имея соответствующий опыт или квалификацию. Максимальная площадь участка регулируется местными органами в каждом кантоне отдельно.
В некоторых регионах Австрии установлены ограничения по цене и минимальному размеру земельного участка; покупать землю в горных районах имеют право только зарегистрированные в Австрии фермеры.
Во Франции и Германии существуют специальные государственные органы (Les Sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural и Genehmigungsbehörde соответственно), которые регулируют земельный рынок. Контролирующие органы, например, могут отменить сделку, если цена будет слишком высокой или слишком низкой, или ограничить размер участка.
В Польше рынок открыт для граждан Польши и других стран Евросоюза. Для покупки земли сельхозназначения нужно или иметь профильное образование, или опыт работы в сельском хозяйстве. Максимальный размер участка для покупки – 500 га.
В Румынии рынок земли открыт с 1998 года. В 2007-м, после вступления страны в Евросоюз, был введен семилетний мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения нерезидентам. Сейчас в Румынии действуют следующие ограничения: граждане ЕС имеют право покупать сельскохозяйственную землю при условии, что эта земля будет использоваться по назначению; покупатели должны иметь знания или опыт работы в сфере сельского хозяйства; физические лица имеют право на приобретение сельхозугодий площадью до 100 га.
В Литве земли сельхозназначения могут покупать физические и юридические лица (максимальный размер участка – 300 и 2000 га соответственно), которые занимаются сельскохозяйственной деятельностью.
Федеральное законодательство США никаких ограничений на покупку земли сельскохозяйственного назначения не устанавливает, однако они существуют на уровне штатов. Например, в штатах, имеющих важное аграрное значение, землю запрещено продавать не фермерам; в других действуют запрет на продажу земли иностранцам или ограничения по максимальной площади участков.
В канадских провинциях, имеющих важное сельскохозяйственное значение, запрещено продавать землю иностранцам и даже резидентам других провинций страны.
В Новой Зеландии разрешение на аренду или покупку участка выдает специальный трибунал после изучения экологических последствий, возможности привлечения инвестиций и новых технологий.
Как писал “БизнесЦензор”, ссылаясь на информацию аналитического центра EasyBusiness, в европейских странах от 49 до 100% земель сельскохозяйственного назначения находятся в частной собственности. Стоимость одного гектара земли колеблется от $1,4 тыс. (в Латвии) до $70 тыс. (в Швейцарии). По оценке EasyBusiness, максимальная оценочная стоимость гектара в Украине составляла $2,6 тыс. в 2012–2013 годах. К 2016-му нормативная денежная оценка упала более чем в два раза – до $1,17 тыс. В центре прогнозируют, что в течение 10 лет после открытия рынка земли стоимость одного гектара вырастет до $5 тыс.