Що змінить ліквідація "майданчиків Яценка" для українців? G

5 грудня 2019 року Верховна Рада ухвалила в цілому законопроєкт №2047-д про ліквідацію "майданчиків Яценка". Із цього моменту законопроєкт став законом України "Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо ліквідації корупційної схеми у сфері реєстрації інформації зі звітів про оцінку об'єктів нерухомості та прозорості реалізації майна".

"Майданчики Яценка" – це електронні майданчики – посередники, авторизовані Фондом держмайна, за допомогою яких інформацію зі звітів про оцінку майна заносять в Єдину базу звітів про оцінку та реєструють самі звіти. Послуги "майданчиків Яценка" платні, а самі ці електронні майданчики пов'язують із нардепом від депутатської групи "За майбутнє" Антоном Яценком. (Антон Яценко – народний депутат, один із керівників Тендерної палати України. Йому приписують авторство "тендерної схеми", яка зобов'язувала державні підприємства закуповувати "інформаційні послуги" під час проведення тендерних закупівель в окремих приватних структур).

Закон про ліквідацію "майданчиків Яценка" закріплює реєстрацію звітів про оцінку майна в Єдиній базі без участі електронних майданчиків – посередників і змінює правила розрахунку оподатковуваного доходу від продажу нерухомості для фізосіб.

Як українці продають нерухомість зараз?

Якщо ви вирішили продати щось зі своєї нерухомості (квартиру, будинок чи земельну ділянку), ви домовляєтеся із покупцем про ціну та укладаєте з ним договір купівлі-продажу. Такий договір буде дійсним, лише якщо його засвідчить нотаріус.

Нотаріус зможе засвідчити ваш договір, тільки якщо ви (як продавець) надасте йому підтвердження, що вже сплатили податок на доходи фізосіб та звіт про оцінку майна. Звіт про оцінку майна має право складати тільки суб'єкт оціночної діяльності. Це правило діє у випадках, коли і продавцем, і покупцем майна є фізичні, а не юридичні особи (підприємства, організації тощо).

Щоб визначити розмір податку, потрібно ставку податку (5% для резидентів України та 18% – для нерезидентів) помножити на ціну майна, яку вказано в договорі (не можна, щоб ціна була нижчою, ніж оціночна вартість майна, зазначена у звіті про оцінку). Наприклад, якщо в договорі зазначено, що квартиру продають за 10 тис., а її вартість у звіті про оцінку – 20 тис., податок нараховуватимуть на 20 тис.

Звіт про оцінку майна, який подають нотаріусу, має бути зареєстровано в Єдиній базі звітів про оцінку. В Єдину базу входять: база даних інформації зі звітів про оцінку і модуль електронного визначення оціночної вартості майна, схожого на об'єкт оцінки. Така реєстрація звіту потрібна, щоб визначити, чи відповідає вартість майна, вказана оцінювачем, результату її електронного обчислення, проведеного модулем Єдиної бази. Усе це – задля детінізації наших із вами доходів.

Нежельська: Продавець, звичайно, зі значною похибкою, може "прикинути" вартість свого майна, яку може "пропустити" Єдина база. Фото: pixabay.com

Якщо зазначена у звіті вартість майна більше ніж на 25% відрізняється від визначеної модулем, у реєстрації звіту в Єдиній базі буде відмовлено. Водночас саму визначену модулем вартість застосовують, тільки якщо вона в межах +/-25% від величини індикатора, який публікують на сайті Фонду держмайна.

Індикатор – середньоринковий показник ціни на майно, схоже на об'єкт оцінки (тобто схоже на те, яке ви збираєтеся продавати). Визначають у гривнях за 1 м².

Тобто продавець, звичайно, зі значною похибкою, може "прикинути" вартість свого майна, яку може "пропустити" Єдина база. Для цього індикатор необхідно помножити на площу об'єкта і зменшити одержану вартість на 25%.

Зареєструвати звіт у Єдиній базі можна тільки через авторизовані Фондом держмайна електронні майданчики. Такі електронні майданчики і відомі як "майданчики Яценка". Плату за послуги встановлюють на договірних засадах. Зараз Фонд держмайна авторизував чотири електронні майданчики: "Оцінка.оnline", "Експрес оцінка", "Професійна оцінка" та "Реєстр оцінки".

Як пояснив мій колега, оцінювач Олег Устименко, продаючи нерухоме майно, людина оплачує послуги з оцінки майна, які складаються із двох частин:

• послуги оцінювача майна;
• послуги "майданчиків Яценка" за реєстрацію звітів.

Водночас вартість послуг оцінювача становить лише 30% від вартості однієї спроби зареєструвати звіт за допомогою таких майданчиків. Одна спроба реєстрації коштує від $50 до $70.

Нагадаю, що тільки за умови реєстрації звіту про оцінку майна в Єдиній базі та сплати податку на доходи фізосіб ви можете йти до нотаріуса, щоб він завірив ваш договір купівлі-продажу майна.

Що змінює новий закон?

Закон про ліквідацію "майданчиків Яценка" передбачає наступне.

1. Звіт про оцінку майна подаватимуть безпосередньо в Єдину базу із 31 січня 2020 року, без залучення посередників у вигляді "майданчиків Яценка".

2. Дохід людини від продажу майна (із метою оподаткування) визначатимуть на рівні не нижчому від його оціночної вартості, яку розрахує модуль Єдиної бази, або не нижчому від ринкової вартості такого об'єкта, яку вирахує оцінювач.

Отже, новий закон передбачає, що людина зможе тепер визначити вартість нерухомості, яку планує продати, автоматично в електронному вигляді. Також автоматично сформується електронна довідка про оціночну вартість об'єкта нерухомості. Причому формування такої довідки не передбачає попереднього проведення оцінки майна оцінювачем, складання звіту про оцінку майна та реєстрації такого звіту в Єдиній базі.

На жаль, наразі правил автоматичного розрахунку вартості майна та алгоритму формування електронної довідки про оціночну вартість не затверджено. Мало хто зараз розуміє, як це працюватиме і які наслідки матиме.

Якщо людина не буде згодною з результатами автоматичного визначення ціни на її нерухомість, вона має право звернутися до оцінювача. Той визначить ринкову вартість нерухомості, яку планують продавати. У цьому разі дохід від продажу майна вважатимуть таким, яким його вказав оцінювач у звіті, зареєстрованому в Єдиній базі. І саме тут може критися небезпека. Адже зареєструвати звіт у Єдиній базі можна, тільки якщо вартість нерухомості, визначена оцінювачем, становить +/-25% від ринкової ціни на "зіставні об'єкти нерухомості". До того ж як саме будуть обирати ці "зіставні об'єкти", в законі не вказано (алгоритм буде визначати Фонд держмайна України).

Як свідчить досвід, об'єкти нерухомості взагалі складно порівнювати за алгоритмом. Якщо брати умовну квартиру – чи зможе алгоритм врахувати всі фактори, що впливають на її ринкову вартість: кутова чи ні, із вдалим переплануванням чи без нього, вигляд із вікна, зрештою, і таке інше?

Тобто може скластися ситуація, коли фактично ви продаєте квартиру за 50 тис., алгоритм Єдиної бази оцінить її в 100 тис., а у звіті про оцінку майна ви можете вказати мінімум 75 тис. Якщо буде вказано 50 тис., звіт не буде зареєстровано в Єдиній базі. Отже, можлива ситуація, коли, фактично отримавши дохід у розмірі 50 тис., податків необхідно буде сплатити мінімум із 75 тис.

Нежельська: Якщо буде запущено ринок землі, це призведе до значних втрат бюджету через недоотримання податку на доходи фізичних осіб. Фото: pixabay.com

У разі відмови в реєстрації звіту про оцінку майна збережеться можливість подати до Фонду держмайна заяву про його рецензування. Однак цим правом оцінювач користується, тільки коли впевнений в одержанні позитивного висновку. Адже якщо оцінку майна буде визнано неякісною, із великою імовірністю його можуть позбавити права займатися оціночною діяльністю, що прямо передбачено законом "Про оцінку майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності в Україні".

3. Зменшення плати за реєстрацію звіту про оцінку майна в Єдиній базі. Тепер вона становитиме 10% від прожиткового мінімуму. Вартість отримання довідки про оціночну вартість майна – 2,5% від прожиткового мінімуму. Крім того, доступ нотаріуса до Єдиної бази стане безоплатним.

4. Визначення доходу від продажу земельної ділянки з метою оподаткування на рівні не нижчому від нормативної грошової оцінки такої ділянки. (Нормативну грошову оцінку земельних ділянок проводять розробники документації із землеустрою. За результатами такої оцінки земель у населеному пункті складають технічну документацію, яку затверджує сільська, селищна або міська рада. Дізнатися розмір нормативної грошової оцінки певної ділянки можна, подавши запит на витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки. Її видають безоплатно у центрі надання адміністративних послуг. Орієнтовну нормативну грошову оцінку земельної ділянки сільськогосподарського призначення за межами населених пунктів (наприклад, паїв) можна подивитися на сайті).

Такі зміни можуть суттєво вплинути на розмір податку, який будуть платити люди, що продають землю. Річ у тому, що нормативна грошова оцінка може значно відрізнятися від ціни, за якою земельну ділянку продали насправді.

Наприклад, нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 350 м² у Харкові може становити 2,2 млн грн, а земельної ділянки площею 1,8 га (18 000 м²) у Чернівецькій області – 49 тис. грн.

За даними Фонду держмайна, індикатор для зазначеної земельної ділянки в місті Харків становить 3028 грн/м², які необхідно помножити на 1,25 (збільшення на 25% – це 125%, якщо застосувати замість відсотків коефіцієнт – це 1,25). Тобто її максимальна вартість, яку може пропустити Єдина база: 3028 грн × 350 × 1,25 = 1 324 750 грн, що майже на 900 тис. грн менше, ніж нормативна грошова оцінка цієї земельної ділянки. А отже, тому, хто продає цю ділянку, доведеться сплатити більше податків.

Із земельною ділянкою в Чернівецькій області все навпаки – індикатор становить для неї 144 грн/м². Тобто її максимальна можлива вартість: 144 × 18 000 × 1,25 = 3 240 000 грн, що значно перевищує розмір нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки.

Це може призвести до того, що в договорі купівлі-продажу ціну земельної ділянки буде знижено до рівня нормативної грошової оцінки, а частина реальної суми опиниться "в тіні". Якщо буде запущено ринок землі, це призведе до значних утрат бюджету через недоотримання податку на доходи фізичних осіб.

Небезпека полягає в тому, що закон не передбачає альтернативної можливості визначення доходу від продажу земельної ділянки для цілей оподаткування, так само, як і дієвої процедури оскарження/погодження самої нормативної грошової оцінки земельних ділянок.

5. Оприлюднення звітів про оцінку майна на офіційному веб-сайті Фонду держмайна України у режимі реального часу (крім інформації з обмеженим доступом) із забезпеченням відкритого, прямого, несанкціонованого доступу і можливістю завантаження у форматі відкритих даних.

Але переліку інформації з обмеженим доступом цей закон не встановлює. Утім, звіт про оцінку майна містить інформацію про його власника, характеристику майна, наявність перепланувань тощо. Додатками до звіту є документи про право власності на майно та фото майна, зокрема внутрішніх приміщень. Отже, це може призвести до розголошення інформації про людину і про об'єкт, який продають, невизначеному колу осіб.

До набуття чинності закону про ліквідацію "майданчиків Яценка" органи контролю, зокрема податкова служба, мають доступ до перегляду інформації зі звітів про оцінку лише на підставі звернення до Фонду держмайна і тільки за допомогою електронного цифрового підпису.

Усі інші зараз можуть отримати дані з Єдиної бази, лише зазначивши у письмовому запиті про це унікальний номер звіту про оцінку майна. А унікальний номер може бути тільки в оцінювача, нотаріуса та власника конкретного об'єкта нерухомості.

Якщо аналізувати загалом нововведення закону про ліквідацію "майданчиків Яценка", то вони можуть привести до позитивних змін – зменшиться вартість послуг з оцінки майна для фізичних осіб. Водночас цей закон запроваджує низку змін, які викликають багато запитань і потенційно можуть створити додаткові труднощі, зокрема для тих, хто буде продавати нерухомість.