"Электронный кабинет застройщика" не решает реальные проблемы строительной сферы, но может добавить новых G

"Диджитализация" стала трендом 2019 года. В нашем случае этот термин означает тотальную "электронизацию" административных и общественных процессов, переход от бумажного документооборота к "государству в смартфоне".  

Новая панацея, как обещают, должна наконец-то избавить наше общество от коррупции. Впрочем, за последнее десятилетие это уже далеко не первый "чудодейственный" рецепт. И, как и многие до него, он имеет опасные побочные эффекты, которые в итоге могут нанести вред, намного превышающий пользу.

Причина в том, что внедряемые под "брендом" диджитализации нововведения не всегда дают реальные улучшения качества админуслуг. Многие из новшеств не до конца продуманы, разработаны в спешке и без учета практического опыта выполнения функций органами государственной власти или местного самоуправления. 

Примером может служить "Электронный кабинет застройщика", запущенный в тестовом режиме в декабре 2019 года. С его помощью физические и юридические лица могут получить административные услуги касательно строительных объектов с незначительным классом последствий СС1 (то есть для самых "простых объектов", в которых одновременно может находиться не более 50 человек). А именно зарегистрировать документы на начало строительных работ и документы о готовности такого объекта к эксплуатации.   

Электронная система "кабинета" на сайте https://e-dabi.gov.ua/ самостоятельно и в автоматическом режиме сравнивает внесенную застройщиком или простым гражданином информацию, в том числе данные о праве собственности на земельный участок, его целевом назначении, принадлежности объекта к классу последствий СС1 по квадратуре, количеству этажей и т.д. И, в случае соответствия всех данных, автоматически регистрирует документы, информируя заявителя о результатах по электронной почте.

Маленький "плюс" для граждан, огромный – для мошенников

Небольшим, но несомненным преимуществом системы является отсутствие необходимости застройщику подавать документ в органы ГАСКа в бумажном виде. К сожалению, на этом перечень "плюсов" заканчивается. 

Дело в том, что исключение органов государственного архитектурно-строительного контроля из данного процесса открывает возможности не только и не столько для законопослушных граждан, у которых и так не было никаких проблем с регистрацией документов на объекты класса СС1, сколько для мошенников.

И Одесский ГАСК уже столкнулся с ситуацией, когда с помощью этой недостаточно проработанной электронной системы рейдеры пытаются захватить городскую территорию, подавая для регистрации документы на несуществующие объекты.

История берет свое начало в конце 2018 года. В управление Государственного архитектурно-строительного контроля Одесского горсовета было подано уведомление о начале строительных работ по капитальному ремонту квартиры №23-Б по Французскому бульвару, 47 в Одессе. При этом право собственности предыдущему собственнику оформили так называемые "черные регистраторы". 

После этого, уведомив ГАСК о начале строительных работ по капитальному ремонту, застройщик оградил забором участок земли на Французском бульваре, 47. Нюанс же состоял в том, что квартиры №23б по данному адресу в реальности никогда не существовало. Она возникла на бумаге лишь в 2017 году, что подтвердили комиссионные проверки и обследования, а также полученные архивные документы и материалы. 

Т.е. люди, которых нельзя назвать иначе, как мошенники, фактически захватили земельный участок городской общины в престижном районе города, используя формально настоящие документы на право собственности на виртуальную квартиру. 

По результатам разбирательства ГАСК своими приказами отменил регистрацию вышеуказанных декларации и уведомления на основании факта внесения недостоверных данных застройщиком. Кроме того, мы проинформировали о ситуации прокуратуру Одесской области, полицию и Министерство регионального развития и строительства для принятия соответствующих мер.

В свою очередь захватчики обратились в суд, требуя отменить приказы ГАСКа, и даже выиграли спор в первой инстанции. Тем не менее в апелляционном порядке мы доказали нашу правоту и, казалось бы, окончательно пресекли попытку захвата данного земельного участка…

Однако в декабре 2019 года в "Электронный кабинет застройщика" было подано уведомление о начале выполнения строительных работ по тому же адресу: Французский бульвар, 47, квартира №23б. И оно было успешно зарегистрировано в реестре разрешительных документов под №ОД 061193531585.

Теперь на основании зарегистрированного уведомления на начало строительных работ по капитальному ремонту несуществующей квартиры на свободном от застройки земельном участке можно построить новое строение. А мы снова вернулись к отправной точке!

"Сырой" кабинет

Без сомнений, Одесский ГАСК в рамках полномочий использует все предусмотренные законодательством возможности, чтобы противодействовать столь беспринципным попыткам захвата городской земли. 

Но уже с июля 2020 года регистрацию документов при внесении заказчиком неполных и недостоверных данных через "Электронный кабинет застройщика" нельзя будет отменить приказом управления. Для этого потребуется иск в суд. А судебное разбирательство может длиться год или два, которых вполне достаточно, чтобы завершить строительство и окончательно захватить земельный участок по описанной выше схеме.  

И это не единственная проблема "кабинета". Сотрудники Одесского ГАСКа обнаружили, например, недоработки в документе, который регулирует его работу, – Порядке функционирования электронного кабинета в сфере градостроительной деятельности. 

Например, согласно п. 6 этого документа, техническим администратором системы является предприятие, подчиняющееся Министерству цифровой трансформации. В т.ч. оно предоставляет ключи доступа для работы с реестром документов сотрудникам ГАСКа. Вместе с тем уже в п. 7 Порядка указано, что функционирование "электронного кабинета" обеспечивает Государственная архитектурно-строительная инспекция Украины. Т.е. не ясно, в адрес какого органа должен обратиться ГАСК для получения ответственными лицами управления прав доступа для надлежащего выполнения своих обязанностей. 

Кроме того, не указано, кто из ответственных лиц управления имеет право получить соответствующий доступ к реестру. Только должностные лица, осуществляющие разрешительно-декларативные процедуры в строительстве, или еще должностные лица, обеспечивающие осуществление мероприятий государственного архитектурно-строительного контроля?

Наконец, хотя система функционирует, должностные лица не то что не обучены пользованию "электронным кабинетом", нет даже сведений о планах проведения такого обучения…

Непопулярные меры

Таким образом, пока звучат громкие заявления об очередной победе диджитализации – "Электронном кабинете застройщика", кто, как и на каких основаниях им может пользоваться со стороны госорганов – неизвестно. А сам продукт может превратиться в "дыру" в законодательстве, которой с удовольствием воспользуются рейдеры.

Если же посмотреть на сложившуюся ситуацию стратегически, то становится очевидно, что "диджитализация" для строительной отрасли – не приоритет. И все перечисленные вопросы, и многие другие существующие проблемы необходимо решать, в первую очередь, на регуляторном и законодательном уровне. В противном случае сложно даже представить, что будет, если после подобного "пилота" на самых простых объектах диджитализация затронет объекты класса СС2 и СС3. 

В последние годы мы немало говорим о том, что, напротив, в Украине достаточно мягкое законодательство, и надо бы ужесточить порядок выдачи разрешительных документов хотя бы для объектов класса СС2 и СС3. 

Да, ужесточения и ограничения не добавляют популярности. Но может наступить хаос. И тот же "электронный кабинет" создает риск возникновения ситуации, которая имела место в 2016 году после реформ Минюста. 

Тогда, напомню, благодаря пилотному проекту у мошенников появилась возможность захватывать чужую частную собственность с помощью незаконной регистрации имущественных прав. Директора и учредители предприятий ложились спать, а утром просыпались уже никем, т.к. какой-то регистратор сельсовета в одной из 24 областей Украины вносил изменения в регистрационные данные на основании непонятных и крайне сомнительных документов. Это стало основой для рейдерских захватов предприятий. А длительные суды по отмене такой регистрации требовали больших затрат со стороны законных владельцев. 

"Схема" с регистраторами почти сразу получила массовое распространение. И, анализируя сейчас ее последствия, нельзя не задаться вопросом: готовы ли мы ментально к "диджитализациям" и либерализации, имеем ли достаточный уровень личной ответственности и правосознания, или все-таки мы понимаем только силу и жесткие рамки? Ведь на пути реформ по европейскому образцу значительная часть общества продолжает искать в них слабые стороны и возможности для обхода законов, мошенничества, личного обогащения в ущерб остальным согражданам.

Возвращаясь к первоочередным регуляторным изменениям, которые необходимы строительной отрасли, я считаю, нужно выделить следующие:

1. Приведение в порядок Порядка функционирования электронного кабинета в сфере градостроительной деятельности на основании консультаций с практиками по всей стране. Ведь как бы там ни было, от бумажного документооборота нам нужно переходить к электронному. Вот только делать это необходимо, основываясь на опыте, многократно обдумав все тонкости и устранив все возможные риски и угрозы.
2. Закрепление права проверок без обязательного присутствия заказчика строительства или его уполномоченного лица. А в случаях выявления самовольного строительства – права составления комиссионных актов с привлечением должностных лиц нескольких органов местного самоуправления без обязательного присутствия заказчика строительства или его уполномоченного лица.
3. Приведение в соответствие с политикой децентрализации полномочий в сфере архитектурно-строительного контроля. В частности, возвращение органам ГАСК городских советов населенных пунктов, которые являются административными центрами областей, городских советов населенных пунктов с численностью населения более 50 тысяч полномочий по контролю объектов строительства – недвижимых памятников архитектуры местного значения.

О последних двух пунктах нововведений я расскажу в следующих постах, так как эти вопросы, без сомнений, волнуют все города Украины, где бы они не находились.

Источник: "ГОРДОН"