-3 Киев
В странах Евросоюза в городах есть множество муниципальных квартир, которые сдаются людям в аренду городскими властями. И европейцы часто предпочитают арендовать жилье. В то же время украинцы стремятся стать собственниками квартир. При этом покупают их преимущественно за личные средства и, как правило, в рассрочку от застройщика.
Дело в том, что, в отличие от европейских стран, в Украине кредитные ресурсы банков получить крайне непросто. Во-первых, это дорого, учитывая процентную ставку. Во-вторых, из-за общей тенизации экономики страны покупатели жилья не могут предоставлять банкам официальные источники финансирования и, соответственно, получать кредиты.
Учитывая, что жилой дом строится обычно два года или больше, невозможно быть уверенным в том, что застройщик сможет достроить дом. Поэтому для минимизации рисков рекомендую руководствоваться несложным алгоритмом, который основан на действующем законодательстве Украины и судебном опыте. Давайте разберем, как определить и минимизировать риски при приобретении жилья на первичном рынке до момента ввода жилого дома в эксплуатацию.
Шаг первый: Изучить документы на строительные работы
До момента заключения договора на приобретение имущественных прав на квартиру либо инвестиционного договора с фондом финансирования строительства необходимо запросить у застройщика и изучить:
- документы, подтверждающие право собственности или право пользования застройщиком земельным участком, на котором возводится жилой дом;
- градостроительные условия и ограничения на строительство жилого дома;
- разрешительные документы, выданные соответствующей Государственной архитектурно-строительной инспекцией (декларация о начале строительных работ, разрешение на строительство).
Эти документы являются нормативной базой, без которой невозможно построить дом на законных основаниях. Конечно, жилой многоквартирный дом можно построить, используя и иной набор документов, в частности решения судов, – такое случалось. Но в любом случае без указанных выше документов жилой дом законным образом ввести в эксплуатацию не получится. В такой ситуации инвестор право собственности оформить не сможет.
Особое внимание при изучении указанных документов следует обратить на возможные противоречия. В моей практике был случай, когда при изучении полученных от застройщика документов выяснилось, что градостроительные условия были выданы на строительство бизнес-центра с квартирами, а разрешительная документация была выдана на жилой дом с офисными помещениями. Я проинформировал клиента о потенциальных рисках при вводе дома с такой документацией в эксплуатацию, и он принял решение приобрести квартиру в другом жилом комплексе.
Проектную документацию у застройщика запрашивать смысла нет, если вы не квалифицированный инженер-строитель, который имеет образование и опыт, позволяющие прочитать проектную документацию и найти в ней недочеты.
Если Государственная архитектурно-строительная инспекция выдала разрешительные документы на строительство, значит проект жилого дома есть и он прошел экспертизу. Актуальность разрешительной документации можно проверить на сайте Государственной архитектурно-строительной инспекции.
Шаг второй: Исследовать судебную историю компании
Следующий важный шаг – проследить историю застройщика. В первую очередь судебную. Сделать это можно при помощи Единого государственного реестра судебных решений. Многочисленные споры с банковскими учреждениями, фигурирование в уголовных процессах, налоговые споры, а также значительное количество трудовых споров (в частности, по незаконному увольнению сотрудников либо невыплате зарплаты) – явное свидетельство, что у инвестора в недалеком будущем могут возникнуть проблемы. Ведь в рамках судебных споров строящийся дом может быть арестован для обеспечения исковых требований. В уголовных производствах (досудебных расследованиях) на земельный участок либо на недостроенный дом может быть наложен арест следственными органами.
В практике были случаи, когда следственные органы признавали земельный участок вещественным доказательством, которое может быть уничтожено (!) и в связи с чем вводился запрет на любое использование участка. В одном деле удалось добиться снятия запрета лишь через три года с момента получения информации об аресте земельного участка. Естественно, это не тот срок, в течение которого человек, стремящийся изменить либо существенно улучшить свои жилищные условия, будет терпеливо ждать.
Изучая судебную историю застройщика, все же стоить помнить, что не сами по себе судебные решения несут в себе негативную информацию. Негативом являются проигранные застройщиком суды с банками, контрагентами и налоговыми органами. Бывают ситуации, когда застройщик успешно судится, отстаивая свои нарушенные права, не подвергая интересы инвестора риску.
Важно изучить историю деятельности застройщика. Так как при строительстве первого жилого дома существуют значительные риски. Отсутствие опыта у компании и неблагоприятная рыночная конъюнктура могут привести к тому, что дом не просто не будет возведен вовремя, а не будет построен вовсе.
Шаг третий: Проанализировать стоимость жилья на рынке
После изучения документов, истории застройщика, рекламных материалов и форумов, нужно посмотреть на цену. Естественно, на самом начальном этапе строительства цена является низкой и привлекательной для потенциального инвестора. Чем дальше продвигается возведение дома, тем выше цена. Это логично, так как при планомерном возведении жилья риски инвестора уменьшаются. Однако не исчезают вовсе. Стоимость жилья – один из главных индикаторов определения проблемного застройщика.
Есть себестоимость строительства квадратного метра жилья. Она складывается из ряда составляющих, на которые застройщик влиять не может (стоимость строительных материалов, рабочей силы и многое другое). Сверху учитываются налоги и норма прибыли, на которые застройщик может влиять очень условно.
При любых обстоятельствах застройщик не может продавать жилье ниже себестоимости или без учета своей прибыли. В таком случае дом не будет построен – не хватит средств даже при 100% инвестировании. Поэтому до вложения своих заработанных средств в новостройку ознакомьтесь с рыночными ценами на жилье в регионе, где вы собираетесь приобретать квартиру. Если цены значительно ниже – риски потери средств возрастают.
Только после изучения ценового вопроса можно непосредственно у застройщика требовать проект договора. На этом этапе обязательно следует привлечь квалифицированного юриста для анализа всех “подводных камней”. Так, в документе могут отсутствовать конкретные сроки сдачи объекта в эксплуатацию, штрафные санкции за несвоевременную сдачу дома либо некачественно выполненные работы. Как правило, застройщик закладывает курсовую разницу на свое усмотрение. Она может значительно отличаться от рыночной. Все эти тонкости имеют особое значение при расторжении договора и возврате полученных средств.
