Голова FG Development Фотієв: Я хотів діяти виключно за законом. Практика свідчить, що це дуже складний шлях, на якому немає гарантій Актуально

– Що відбувається на столичному ринку житлової нерухомості?

– Продають усе, що будують. Щороку будують іще більше квартир, однак попит залишається на умовних 50 тис. квартир на рік. А відбудовано у 2016 році – 60 тис., у 2017-му – 90 тис., у 2018-му – уже 120 тис. квартир. У підсумку – надлишок пропозицій. Ця тенденція зберігається протягом останніх трьох років. Тому постійно пророкують зниження цін на ринку житла, проте ціни тільки зростають.

Ситуація в Києві жахлива, і це сумно. Київ на колінах. Це проблема змови влади і бізнесу з погляду забудови міста. Для них головне – заробити грошей, і ніхто не думає про людей. Мені не подобається, що забудова стала політичним процесом і так багато забудовників у Києві. Наприклад, у столиці Швеції, у Стокгольмі – чотири забудовники. Новим забудовником стати неможливо. У багатьох країнах ці моменти врегульовано. Гроші виділяють на все будівництво, ніхто не будує із продажу, як у нас.

– Що означає "політичний процес" і "будувати із продажів"?

– Головне завдання забудовника – здобути "зелене світло" в політичних кулуарах на землю під будівництво. Потім ставлять паркан, дають рекламу, відкривають офіс із продажу квартир і з цих грошей, із продажу, розпочинають будівництво. Коли не вистачає грошей закінчити один об'єкт, забудовник береться за наступний і залучає нових покупців. Окрім того, зводять нерухомість у так звані пів документа. Для будівництва потрібно 40 дозволів. У забудовника – тільки п'ять із них, і він уже зводить будинки. Коли об'єкт готовий – забудовник ішов до потрібних людей, які допомагали зробити всі документи. Влада змінилася, не знаю, як виплутуватимуться з цієї ситуації.

– Один із резонансних випадків із недобудовами – будинки групи УКО Анатолія Войцеховського. Чому виникла проблема з такою кількістю будинків?

– У Києві налічують понад 40 недобудов, пов'язаних із Анатолієм Войцеховським. Здобути стільки земельних ділянок непросто, його персона була наближеною до регіоналів. У період із 2008-го до 2014 року він активно споруджував житлові будинки економ-класу. Корпорація зростала, будинки здавали в експлуатацію. Оскільки забудовник рівня Войцеховського – це політичне питання у столиці, у разі зміни влади умови для нього змінювалися, тиск на бізнес посилювався.

Після революції, у 2015 році, ситуація загострилася. Войцеховський, розпродавши залишки квартир, забрав гроші із проєктів і вийшов із гри. Дістав кримінальні справи, арешт і вийшов під заставу. Люди залишилися з недобудованими будинками. Звинувачувати в цьому можна й Анатолія Войцеховського, і чинну, і колишню владу, яка допустила таке будівництво у столиці. Одні нажилися на інших, інші вкрали, залишилися люди з бетоном і арматурою на руках.

– Ваша компанія брала участь у будівництві цих будинків?

– Ми взяли кілька субпідрядних робіт наприкінці 2013 року, коли в Анатолія Войцеховського було все добре і ніхто не знав, що все так сумно закінчиться. Ми добре працювали, і невдовзі мені запропонували очолити будівництво – я протягом двох років керував проєктом ЖК "Деміївський квартал" (у минулому ЖК "Олімпійський" і ЖК "Панорамне містечко", їх об'єднали). Здав і заселив там два будинки. Ще дві секції здали до мене, але вісім будинків так і залишилися недобудованими.

– Чому, незважаючи на арешт Войцеховського, квартири все-таки продавали?

– Після арешту будівництво ще тривало протягом якогось часу. Ми урочисто заселили одну з добудованих секцій. Нас запевняли, що все вирішать. А потім люди Войцеховського почали вимивати гроші. Наприклад, якщо раніше від покупців зайшло 100 млн грн, то 85 млн витрачали на будівництво, решта – виторг забудовника, Войцеховський його забирав. А коли я йшов, якщо заходило 100 млн грн, на будівництво залишалося всього 15 млн. Коли я це зрозуміли, я відразу пішов звідти. Войцеховський і досі винен моїй будівельній компанії понад 500 тис. грн. Я змушений був позичати гроші, щоб розрахуватися зі своїми робітниками.

– До вас зверталися ошукані інвестори? Що ви їм відповідаєте?

– Так, я постійно з ними спілкуюся. Добре їх знаю, вони знають мене. Допомагаю їм усіма силами, приїжджаю на їх зустрічі, підказую, як їм нарешті отримати своє житло. Сьогодні моя фірма – у категорії середнього бізнесу, спеціалізуємося на певних видах будівельних робіт. На жаль, я – не великий забудовник, який може просто так побудувати комусь будинок. Але я добре знаю будівельний бізнес ізсередини: як, що, до кого звертатися. Ці проєкти можна довести до пуття. Я можу скерувати і забезпечити правильно складену документацію. Є пакет документів (дозвіл на будівництво, договір оренди земельної ділянки, умови та обмеження тощо), його видали на весь проєкт (поділ на ЖК "Панорамний" і ЖК "Олімпійське містечко" досить умовний).

Що це означає? Недобудований будинок, один із 12, можна під'єднати до води та каналізації, і це коштуватиме 1,5–2 млн грн. Але, оскільки водоканал видав технічні умови на підключення всього кварталу, виконання цих умов коштує вже 30 млн грн. І ця вартість стосується кожного з інвесторів, тому що воду розводять на всіх інвесторів, як і каналізацію. Проте в інвесторів думки щодо розвитку проєкту відрізняються. Хто давно живе у квартирах, не усвідомлюють проблеми і не звертають на неї уваги. Активні учасники процесу – інвестори недобудованих секцій або навіть не запроєктованих.

– А як же живуть і не усвідомлюють проблем люди без води і каналізації?

– Є тимчасові підключення, які надають на час будівництва і не розраховані на експлуатацію заселених будинків. Відповідно проблема спільна, як і опалення, і електроенергія, і зливова каналізація. Це закладено в інфраструктуру кварталу і має бути виконано, інакше будинки не зможуть функціонувати. І це один із прикладів, таких насправді багато. Тому інвестори мають діяти спільно, тиснути через громадську організацію на владу і добудовувати нерухомість.

– Через яку громадську організацію?

– Вони мають стати юридичною особою, здатною здійснювати господарську діяльність. Забудовник пішов, експлуатувати і доводити нерухомість до пуття можна тільки через підприємство або ОСББ. Важливо й те, що документація досі оформлена на компанії Войцеховського. Земля, корпоративні права – весь проєкт йому належить. Проєкт заморожено, і так може тривати роками. Відповідно, інвестори нічого не зможуть зробити доти, доки не матимуть контролю над об'єктом.

ОСББ чи ЖБК дадуть можливість інвесторам звернутися до КМДА, Київради із клопотанням про розірвання договору з компанією балансоутримувачем – орендарем земельної ділянки, компанією Анатолія Войцеховського ТОВ "Техенерго" – і укладання нового договору оренди на компанію інвесторів. У такому випадку вони матимуть контроль і зможуть працювати з нерухомістю. Інших правових варіантів я не бачу. Влада має повне право розірвати договір з ТОВ "Техенерго". У забудовника заборгованість за податками та оренди земельної ділянки, він не дотримується термінів здавання об'єкта в експлуатацію, договором їх встановлено до 2022 року.

До речі, з усіх комплексів Войцеховського тільки ЖК "Мегасіті", ЖК "Мозаїка" і ще три самоорганізувалися і набули права над нерухомістю і будівництвом, відрізавши забудовника від проєктів.

– Ви вважаєте, що міська влада хоче вирішити питання з недобудовами?

– Не думаю, хіба що тільки бажання на рівні кабінетного спілкування "треба розрулювати, а як?". Єдиний вихід – це дати інвесторам самоорганізуватися, забезпечити їх документацією для дозволів. Тобто залучити інвестора як забудовника. Але звідки взяти гроші на добудову будинків? Питання складне, передусім для самих інвесторів: про вкладення додаткових коштів у добудову будинків вони не хочуть нічого чути. Розраховують, що влада за свої гроші у якийсь спосіб усе це забезпечить. Дехто чекає, що прийде комунальний забудовник від влади і все добудує, хто вірить в інвестора. Варіанти примарні.

У міста для цього немає механізмів, тільки залучати забудовників. Якщо будувати, то всім постраждалим. У Києві вже понад пів сотні недобудованих житлових комплексів, це до сотні тисяч квартир.

– І як же зацікавити інших забудовників добудувати "чужий" об'єкт?

– Забудовник прийде тільки на проєкт із позитивним балансом. Із "Деміївського кварталу" всі гроші вивели, а квартири продали. Тому грошей на добудову потрібно набагато більше, ніж залишилося вільних квартир у будинках. Баланс негативний, тому в цій ситуації можна залучити тільки додаткову ділянку землі, виділену міською владою для розвитку нерухомості і збільшення спектра для девелопера.

Якщо немає позитивного балансу, нові інвестори не вкладатимуть грошей у недобудови. Другий варіант – доплатити за квадратні метри. Квартири купували за дуже низькою ціною – від 9 тис. грн, коли нормативна вартість нерухомості, визначена Мінрегіонбудом, становить 13 897 грн за м². Інвестори можуть доплатити різницю для добудови будинків. Але постраждалі покупці квартир категорично цього робити не хочуть.

– Як не помилитись у виборі нерухомості і не влетіти в довгобуд?

– Перевірити в забудовника документи на земельну ділянку: договір оренди, право постійного користування, акт власності. Важливо звернути увагу на правильне, цільове призначення – будівництво багатоквартирного багатоповерхового будинку. Строк дії документів має бути достатнім на час будівництва комплексу. Перевірити кадастровий номер. Потім – містобудівні умови і обмеження, де прописано яку будівлю місцеві влади дозволяють звести на даній земельній ділянці.

Дозвіл на будівництво, виданий ДАБІ. Технічні умови на під'єднання до інженерних мереж міста. Усі перелічені документи необхідно перевірити в державних реєстрах, а також у судових реєстрах щодо оскарження. Це можна зробити через код ЄДРПОУ забудовника. Я вважаю, що найкраще звернутися до юристів. Коли купуєш дорогу квартиру, не варто економити відносно невеликі гроші на повноцінну перевірку документів забудовника.

– У Войцеховського були ці документи?

– На об'єкті, де я працював, із документами було все чисто. Одні документи не є гарантією, однаково все забрали. Не менш важливим чинником є вартість. Дуже низька ціна викликає підозри, чи буде добудовано об'єкт – 50 на 50. Чи хочете ви так випробовувати долю? Спиратися можна на нормативну собівартість квартир, визначену Мінрегіонбудом. Зараз це – 13 849 грн за м². Якщо пропонують квартиру за 15 тис. грн за квадрат і нижче, я б подумав 30 разів перед покупкою.

– Який потрібен механізм гарантій для будівництва, щоб поняття "недобуд" всі забули як страшний сон?

– Законодавство треба підправити. Забудовник не має будувати із продажу, я вважаю. Він має бути заздалегідь забезпечений грошима. Є приклади інших країн, коли до початку будівництва забудовник передає всю необхідну суму для зведення об'єкта в банк. Банк заморожує кошти на будівництво під певний відсоток. Можливе тільки цільове їх використання на конкретний об'єкт. У такій ситуації гарантовано є фінанси добудувати нерухомість до кінця. А так забудовник зайшов, пів мільйона доларів вклав, продажі пішли, вивів гроші і все. Залишилися тільки палі.

– Ви експерт з будівництва, чому самі будинки не будуєте?

– Мені влада не дала стати забудовником. Я придбав ділянку 0,5 га на Севастопольській площі ще три роки тому. Вклав туди приблизно $300 тис. Дозволу не дали. У мене чесний бізнес, який я будував із нуля. Я принципово не хотів платити хабарів, ходити кабінетами, просити і вибивати якісь дозволи. Я хотів діяти виключно за законом. Практика свідчить, що це дуже складний, довгий шлях, на якому немає ніяких гарантій успіху. Це абсурд – ти прагнеш робити все правильно, але "правильно" не працює. Я категорично проти "договірняків" – ринок має бути прозорим та відкритим для всіх.