ГОРДОН
 
 
Публикации Актуально

Глава FG Development Фотиев: Я хотел действовать исключительно по закону. Практика показывает, что это очень сложный путь, на котором нет гарантий

В жилом фонде Киева – 66 заброшенных строек. Такие данные летом этого года озвучили в девелоперской компании DC Evolution. Компании Monitor.Estate и "Украинский клуб недвижимости" в конце октября опубликовали результаты исследования, где насчитывают более 200 проблемных объектов, ввод в эксплуатацию которых под большим вопросом. Эксперт по строительству, руководитель компании FG Development, глава общественной организации "Слово і справа" Сергей Фотиев считает, что к аферам с жильем приводит заговор политиков и владельцев строительного бизнеса. Он рассказал, как стране можно избавиться от недобросовестных застройщиков и что делать обманутым людям, которые остались без купленных квартир.

Этот материал можно прочитать и на украинском языке
Сергей Фотиев: Мне власть не дала стать застройщиком. Я принципиально не хотел платить взятки, ходить по кабинетам, просить и выбивать какие-то разрешения
Сергей Фотиев: Мне власть не дала стать застройщиком. Я принципиально не хотел платить взятки, ходить по кабинетам, просить и выбивать какие-то разрешения
Фото: Сергей Фотиев / Facebook
Одни нажились на других, другие украли, остались люди с бетоном и арматурой на руках

– Что происходит на столичном рынке жилой недвижимости? 

– Продается все, что строится. Каждый год строят еще больше квартир, однако спрос остается на условных 50 тысячах квартир в год. А отстроено в 2016 году – 60 тысяч, в 2017 – 90 тысяч, в 2018 – уже 120 тысяч квартир. В результате – избыток предложений. Эта тенденция сохраняется последние три года. Поэтому постоянно предрекают снижение цен на рынке жилья, однако цены только растут.

Ситуация в Киеве ужасная и это печально. Киев на коленях. Это проблема сговора власти и бизнеса, с точки зрения застройки города. Для них главное – заработать денег, и никто не думает о людях. Мне не нравится, что застройка стала политическим процессом и так много застройщиков в Киеве. Например, в столице Швеции, в Стокгольме, – четыре застройщика. Новым застройщиком стать невозможно. Во многих странах эти моменты урегулированы. Деньги выделяются на все строительство, никто не строится с продаж, как у нас.

– Что значит "политический процесс" и "строиться с продаж"?

– Главная задача застройщика – получить "зеленый свет" в политических кулуарах на землю под строительство. Потом ставят забор, дают рекламу, открывают офис продаж квартир и с этих денег, с продаж, начинают строительство. Когда не хватает денег закончить один объект, застройщик берется за следующий и привлекает новых покупателей. Кроме того, возводят недвижимость в так называемые "полдокумента". Для строительства нужно 40 разрешений. У застройщика – только пять из них и он уже возводит дома. Когда объект готов – застройщик шел к нужным людям, которые помогали сделать все документы. Власть поменялась, не знаю, как будут выкручиваться из этой ситуации.

– Один из резонансных случаев с недостроями – дома группы УКО Анатолия Войцеховского. Почему возникла пробема с таким количеством домов?

– В Киеве насчитывается более 40 недостроев, связанных с Анатолием Войцеховским. Получить столько земельных участков непросто, его персона была приближена к регионалам. В период с 2008-го по 2014 год он активно вел строительство жилых домов эконом-класса. Корпорация росла, дома сдавались в эксплуатацию. Так как застройщик уровня Войцеховского – это политический вопрос в столице, при смене властей условия для него менялись, давление на бизнес усиливалось.

После революции, в 2015 году, ситуация обострилась. Войцеховский, распродав остатки квартир, забрал деньги из проектов и вышел из игры. Получил уголовные дела, арест и вышел под залог. Люди остались с недостроенными домами. Обвинять в этом можно и Анатолия Войцеховского, и действующие, и прошлые власти, которые допустили существование такого строительства в столице. Одни нажились на других, другие украли, остались люди с бетоном и арматурой на руках.

– Ваша компания принимала участие в строительстве этих домов? 

– Мы взяли ряд субподрядных работ в конце 2013 года, когда у Анатолия Войцеховского было все хорошо, и никто не знал, что все так грустно закончится. Мы хорошо работали и вскоре мне предложили возглавить строительство – я управлял два года проектом ЖК "Демеевский квартал" (в прошлом ЖК "Олимпийский" и ЖК "Панорамный городок", их объединили). Сдал и заселил там два дома. Еще две секции сдали до меня, но восемь домов так и остались недостроенными.

– Почему, несмотря на арест Войцеховского, квартиры все-таки продавали?

– После ареста строительство еще продолжалось какое-то время. Мы празднично заселили одну из достроенных секций. Нас уверяли, что все решится. А потом люди Войцеховского начали вымывать деньги. Например, если раньше от покупателей зашло 100 млн грн, то 85 млн тратилось на строительство, остальные – выручка застройщика, Войцеховский ее забирал. А когда я уходил, если заходило 100 млн грн, на строительство оставалось всего 15 млн. Когда я это понял, я сразу ушел оттуда. Войцеховский по-прежнему должен моей строительной компании более 500 тысяч гривен. Я вынужден был занимать деньги, чтобы рассчитаться со своими рабочими.

– К вам обращались обманутые инвесторы? Что вы им отвечаете?

– Да, я регулярно с ними общаюсь. Хорошо их знаю, они знают меня. Помогаю им всеми силами, приезжаю на их встречи, подсказываю как им наконец-то получить свое жилье. Сегодня моя фирма – в категории среднего бизнеса, специализируемся на определенных видах строительных работ. К сожалению, я – не крупный застройщик, который может просто так построить кому-то дом. Но, я хорошо знаю строительный бизнес изнутри: как, что, к кому обращаться. Эти проекты можно довести до ума. Я могу направить и обеспечить правильно составленную документацию. Есть пакет документов (разрешение на строительство, договор аренды земельного участка, условия и ограничения и др.), он выдан на весь проект (разделение на ЖК "Панорамный" и ЖК "Олимпийский городок" весьма условно).

Что это значит? Недостроенный дом, один из 12, можно подключить к воде и канализации и это будет стоить 1,5–2 млн грн. Но так как водоканал выдал технические условия на подключение всего квартала, выполнение этих условий стоит уже 30 млн грн. И эта стоимость касается каждого из инвесторов, потому что вода разводится на всех инвесторов, как и канализация. Но у инвесторов мнения насчет развития проекта разнятся. Кто живет давно в квартирах, не осознают проблемы и не обращают на нее внимания. Активные участники процесса – инвесторы недостроенных секций или даже не запроектированных. 

При упоминании о вложении дополнительных средств в достройку домов инвесторы не хотят ничего слышать

– А как же живут и не осознают проблем люди без воды и канализации?

– Есть временные подключения, которые получены на время строительства и не рассчитаны на эксплуатацию заселенных домов. Соответственно проблема общая, как и отопление, и электроэнергия, и ливневая канализация. Это заложено в инфраструктуру квартала и должно быть выполнено, иначе дома не смогут функционировать. И это один из примеров, таких на самом деле много. Поэтому инвесторы должны действовать сообща, давить через общественную организацию на власти и достраивать недвижимость.

– Через какую общественную организацию?

– Они должны стать юридическим лицом, способным осуществлять хозяйственную деятельность. Застройщик ушел, эксплуатировать и доводить недвижимость до ума можно только через предприятие или ОСМД. Важно и то, что документация до сих пор оформлена на компании Войцеховского. Земля, корпоративные права – весь проект ему принадлежит. Проект заморожен и так может длиться долгие годы. Соответственно, инвесторы ничего не смогут сделать до тех пор, пока не получат контроль над объектом.

ОСМД или ЖСК дадут возможность инвесторам обратится в КГГА, Киевсовет с ходатайством о разрыве договора с компанией балансодержателем – арендатором земельного участка, компанией Анатолия Войцеховского ТОВ "Техэнерго" – и заключении нового договора аренды на компанию инвесторов. В таком случае они получат контроль и смогут работать с недвижимостью. Других правовых вариантов я не вижу. Власть имеет полное право разорвать договор с ТОВ "Техэнерго". У застройщика задолженность по налогам и аренде земельного участка, он не выдерживает сроки сдачи объекта в эксплуатацию, договором они определены до 2022 года.

К слову, из всех комплексов Войцеховского – только ЖК "Мегасити", ЖК "Мозаика" и еще три самоорганизовались и вступили в права над недвижимостью и строительством, отрезав застройщика от проектов.

– Вы считаете, что городские власти хотят решить вопрос с недостроями?

– Не думаю, разве что только желание на уровне кабинетного общения "надо разруливать, а как?". Единственный выход – это дать инвесторам самоорганизоваться, обеспечить их документацией для разрешений. То есть привлечь инвестора в качестве застройщика. Но откуда взять деньги на достройку домов? Вопрос сложный, в первую очередь для самих инвесторов: при упоминании о вложении дополнительных средств в достройку домов они не хотят ничего слышать. Рассчитывают, что власть за свои деньги каким-то образом все это дело обеспечит. Некоторые ждут, что придет коммунальный застройщик от власти и все достроит, кто-то верит в инвестора. Варианты призрачные.

У города для этого нет механизмов, только привлекать застройщиков. Если строить, то всем пострадавшим. В Киеве уже больше полусотни недостроенных жилищных комплексов, это до сотни тысяч квартир.

Застройщик не должен строить с продаж, я считаю. Он должен быть заранее обеспечен деньгами

– И как же заинтересовать других застройщиков достроить "чужой" объект?

Застройщик придет только на проект с позитивным балансом. Из "Демеевского квартала" все деньги вывели, а квартиры продали. Поэтому денег на достройку нужно гораздо больше, чем осталось свободных квартир в домах. Баланс отрицательный, поэтому в этой ситуации привлечь может только дополнительный участок земли, выделенный городской властью для развития недвижимости и увеличения спектра для девелопера.

Если нет позитивного баланса, новые инвесторы не будут вкладывать деньги в недострои. Второй вариант – доплатить за квадратные метры. Квартиры покупали по очень низкой цене – от 9 тыс. грн, когда нормативная стоимость недвижимости, определенная Минрегионстроем, составляет 13 897 грн за м2. Инвесторы могут доплатить разницу для достройки домов. Но пострадавшие покупатели квартир категорически этого делать не хотят.

Как не обмануться в выборе недвижимости и не влететь в долгострой?

– Проверить у застройщика документы на земельный участок: договор аренды, право постоянного пользования, акт собственности. Важно обратить внимание на правильное целевое назначение – строительство многоквартирного многоэтажного дома. Срок действия документов должен быть достаточным на время строительства комплекса. Проверить кадастровый номер. Затем – градостроительные условия и ограничения, где прописано какое здание местные власти позволяют возвести на данном земельном участке.

Разрешение на строительство, выданное ГАСИ. Технические условия на подключение к инженерным сетям города. Все вышеперечисленные документы необходимо проверить в государственных реестрах, а так же в судебных реестрах на предмет оспаривания. Это можно сделать через код ЕРДПОУ застройщика. Я считаю, что лучше всего обратиться к юристам. Когда покупаешь дорогую квартиру, не стоит экономить относительно небольшие деньги на полноценную проверку документов застройщика. 

– У Войцеховского были эти документы?

– На объекте, где я работал, с документами было все чисто. Одни документы не являются гарантией, все равно все отняли. Не менее важным фактором является стоимость. Очень низкая цена вызывает подозрения, будет ли достроен объект – 50 на 50. Хотите ли вы так испытывать судьбу? Опираться можно на нормативную себестоимость квартир, определенную Минрегионстроем. Сейчас это – 13 849 грн за м². Если предлагают квартиру за 15 тыс. грн за квадрат и ниже, я бы подумал 30 раз перед покупкой.

– Какой нужен механизм для гарантий строительства, чтобы понятие "недострой" все забыли как страшный сон?

– Надо законодательство подправить. Застройщик не должен строить с продаж, я считаю. Он должен быть заранее обеспечен деньгами. Есть примеры других стран, когда до начала строительства застройщик передает всю необходимую сумму для возведения объекта в банк. Банк замораживает средства на строительство под определенный процент. Возможно только целевое их использование на конкретный объект. В такой ситуации гарантированно есть финансы достроить недвижимость до конца. А так застройщик зашел, полмиллиона долларов вложил, продажи пошли, деньги вывел и все. Остались только сваи.

– Вы – эксперт по строительству, почему сами дома не строите?  

– Мне власть не дала стать застройщиком. Я приобрел участок 0,5 гектара на Севастопольской площади еще три года назад. Вложил туда около 300 тысяч долларов. Разрешения не получил. У меня честный бизнес, который я строил с нуля. Я принципиально не хотел платить взятки, ходить по кабинетам, просить и выбивать какие-то разрешения. Я хотел действовать исключительно по закону. Практика показывает, что это очень сложный, длинный путь, на котором нет никаких гарантий успеха. Это абсурд – ты стремишься делать все правильно, но "правильно" – не работает. Я категорически против "договорняков" – рынок должен быть прозрачным и открытым для всех. 

Если вы нашли ошибку в тексте, выделите ее мышью и нажмите Ctrl+Enter

КОММЕНТАРИИ:

 
Запрещены нецензурная лексика, оскорбления, разжигание межнациональной и религиозной розни и призывы к насилию.
 
Осталось символов: 1000
МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ
 

Нажмите «Нравится», чтобы читать
Gordonua.com в Facebook

Я уже читаю Gordonua в Facebook

 
 

 
 

Публикации

 
все публикации