Глава FG Development Фотиев: Я хотел действовать исключительно по закону. Практика показывает, что это очень сложный путь, на котором нет гарантий Актуально

– Что происходит на столичном рынке жилой недвижимости? 

– Продается все, что строится. Каждый год строят еще больше квартир, однако спрос остается на условных 50 тысячах квартир в год. А отстроено в 2016 году – 60 тысяч, в 2017 – 90 тысяч, в 2018 – уже 120 тысяч квартир. В результате – избыток предложений. Эта тенденция сохраняется последние три года. Поэтому постоянно предрекают снижение цен на рынке жилья, однако цены только растут.

Ситуация в Киеве ужасная и это печально. Киев на коленях. Это проблема сговора власти и бизнеса, с точки зрения застройки города. Для них главное – заработать денег, и никто не думает о людях. Мне не нравится, что застройка стала политическим процессом и так много застройщиков в Киеве. Например, в столице Швеции, в Стокгольме, – четыре застройщика. Новым застройщиком стать невозможно. Во многих странах эти моменты урегулированы. Деньги выделяются на все строительство, никто не строится с продаж, как у нас.

– Что значит "политический процесс" и "строиться с продаж"?

– Главная задача застройщика – получить "зеленый свет" в политических кулуарах на землю под строительство. Потом ставят забор, дают рекламу, открывают офис продаж квартир и с этих денег, с продаж, начинают строительство. Когда не хватает денег закончить один объект, застройщик берется за следующий и привлекает новых покупателей. Кроме того, возводят недвижимость в так называемые "полдокумента". Для строительства нужно 40 разрешений. У застройщика – только пять из них и он уже возводит дома. Когда объект готов – застройщик шел к нужным людям, которые помогали сделать все документы. Власть поменялась, не знаю, как будут выкручиваться из этой ситуации.

– Один из резонансных случаев с недостроями – дома группы УКО Анатолия Войцеховского. Почему возникла пробема с таким количеством домов?

– В Киеве насчитывается более 40 недостроев, связанных с Анатолием Войцеховским. Получить столько земельных участков непросто, его персона была приближена к регионалам. В период с 2008-го по 2014 год он активно вел строительство жилых домов эконом-класса. Корпорация росла, дома сдавались в эксплуатацию. Так как застройщик уровня Войцеховского – это политический вопрос в столице, при смене властей условия для него менялись, давление на бизнес усиливалось.

После революции, в 2015 году, ситуация обострилась. Войцеховский, распродав остатки квартир, забрал деньги из проектов и вышел из игры. Получил уголовные дела, арест и вышел под залог. Люди остались с недостроенными домами. Обвинять в этом можно и Анатолия Войцеховского, и действующие, и прошлые власти, которые допустили существование такого строительства в столице. Одни нажились на других, другие украли, остались люди с бетоном и арматурой на руках.

– Ваша компания принимала участие в строительстве этих домов? 

– Мы взяли ряд субподрядных работ в конце 2013 года, когда у Анатолия Войцеховского было все хорошо, и никто не знал, что все так грустно закончится. Мы хорошо работали и вскоре мне предложили возглавить строительство – я управлял два года проектом ЖК "Демеевский квартал" (в прошлом ЖК "Олимпийский" и ЖК "Панорамный городок", их объединили). Сдал и заселил там два дома. Еще две секции сдали до меня, но восемь домов так и остались недостроенными.

– Почему, несмотря на арест Войцеховского, квартиры все-таки продавали?

– После ареста строительство еще продолжалось какое-то время. Мы празднично заселили одну из достроенных секций. Нас уверяли, что все решится. А потом люди Войцеховского начали вымывать деньги. Например, если раньше от покупателей зашло 100 млн грн, то 85 млн тратилось на строительство, остальные – выручка застройщика, Войцеховский ее забирал. А когда я уходил, если заходило 100 млн грн, на строительство оставалось всего 15 млн. Когда я это понял, я сразу ушел оттуда. Войцеховский по-прежнему должен моей строительной компании более 500 тысяч гривен. Я вынужден был занимать деньги, чтобы рассчитаться со своими рабочими.

– К вам обращались обманутые инвесторы? Что вы им отвечаете?

– Да, я регулярно с ними общаюсь. Хорошо их знаю, они знают меня. Помогаю им всеми силами, приезжаю на их встречи, подсказываю как им наконец-то получить свое жилье. Сегодня моя фирма – в категории среднего бизнеса, специализируемся на определенных видах строительных работ. К сожалению, я – не крупный застройщик, который может просто так построить кому-то дом. Но, я хорошо знаю строительный бизнес изнутри: как, что, к кому обращаться. Эти проекты можно довести до ума. Я могу направить и обеспечить правильно составленную документацию. Есть пакет документов (разрешение на строительство, договор аренды земельного участка, условия и ограничения и др.), он выдан на весь проект (разделение на ЖК "Панорамный" и ЖК "Олимпийский городок" весьма условно).

Что это значит? Недостроенный дом, один из 12, можно подключить к воде и канализации и это будет стоить 1,5–2 млн грн. Но так как водоканал выдал технические условия на подключение всего квартала, выполнение этих условий стоит уже 30 млн грн. И эта стоимость касается каждого из инвесторов, потому что вода разводится на всех инвесторов, как и канализация. Но у инвесторов мнения насчет развития проекта разнятся. Кто живет давно в квартирах, не осознают проблемы и не обращают на нее внимания. Активные участники процесса – инвесторы недостроенных секций или даже не запроектированных. 

– А как же живут и не осознают проблем люди без воды и канализации?

– Есть временные подключения, которые получены на время строительства и не рассчитаны на эксплуатацию заселенных домов. Соответственно проблема общая, как и отопление, и электроэнергия, и ливневая канализация. Это заложено в инфраструктуру квартала и должно быть выполнено, иначе дома не смогут функционировать. И это один из примеров, таких на самом деле много. Поэтому инвесторы должны действовать сообща, давить через общественную организацию на власти и достраивать недвижимость.

– Через какую общественную организацию?

– Они должны стать юридическим лицом, способным осуществлять хозяйственную деятельность. Застройщик ушел, эксплуатировать и доводить недвижимость до ума можно только через предприятие или ОСМД. Важно и то, что документация до сих пор оформлена на компании Войцеховского. Земля, корпоративные права – весь проект ему принадлежит. Проект заморожен и так может длиться долгие годы. Соответственно, инвесторы ничего не смогут сделать до тех пор, пока не получат контроль над объектом.

ОСМД или ЖСК дадут возможность инвесторам обратится в КГГА, Киевсовет с ходатайством о разрыве договора с компанией балансодержателем – арендатором земельного участка, компанией Анатолия Войцеховского ТОВ "Техэнерго" – и заключении нового договора аренды на компанию инвесторов. В таком случае они получат контроль и смогут работать с недвижимостью. Других правовых вариантов я не вижу. Власть имеет полное право разорвать договор с ТОВ "Техэнерго". У застройщика задолженность по налогам и аренде земельного участка, он не выдерживает сроки сдачи объекта в эксплуатацию, договором они определены до 2022 года.

К слову, из всех комплексов Войцеховского – только ЖК "Мегасити", ЖК "Мозаика" и еще три самоорганизовались и вступили в права над недвижимостью и строительством, отрезав застройщика от проектов.

– Вы считаете, что городские власти хотят решить вопрос с недостроями?

– Не думаю, разве что только желание на уровне кабинетного общения "надо разруливать, а как?". Единственный выход – это дать инвесторам самоорганизоваться, обеспечить их документацией для разрешений. То есть привлечь инвестора в качестве застройщика. Но откуда взять деньги на достройку домов? Вопрос сложный, в первую очередь для самих инвесторов: при упоминании о вложении дополнительных средств в достройку домов они не хотят ничего слышать. Рассчитывают, что власть за свои деньги каким-то образом все это дело обеспечит. Некоторые ждут, что придет коммунальный застройщик от власти и все достроит, кто-то верит в инвестора. Варианты призрачные.

У города для этого нет механизмов, только привлекать застройщиков. Если строить, то всем пострадавшим. В Киеве уже больше полусотни недостроенных жилищных комплексов, это до сотни тысяч квартир.

– И как же заинтересовать других застройщиков достроить "чужой" объект?

– Застройщик придет только на проект с позитивным балансом. Из "Демеевского квартала" все деньги вывели, а квартиры продали. Поэтому денег на достройку нужно гораздо больше, чем осталось свободных квартир в домах. Баланс отрицательный, поэтому в этой ситуации привлечь может только дополнительный участок земли, выделенный городской властью для развития недвижимости и увеличения спектра для девелопера.

Если нет позитивного баланса, новые инвесторы не будут вкладывать деньги в недострои. Второй вариант – доплатить за квадратные метры. Квартиры покупали по очень низкой цене – от 9 тыс. грн, когда нормативная стоимость недвижимости, определенная Минрегионстроем, составляет 13 897 грн за м². Инвесторы могут доплатить разницу для достройки домов. Но пострадавшие покупатели квартир категорически этого делать не хотят.

– Как не обмануться в выборе недвижимости и не влететь в долгострой?

– Проверить у застройщика документы на земельный участок: договор аренды, право постоянного пользования, акт собственности. Важно обратить внимание на правильное целевое назначение – строительство многоквартирного многоэтажного дома. Срок действия документов должен быть достаточным на время строительства комплекса. Проверить кадастровый номер. Затем – градостроительные условия и ограничения, где прописано какое здание местные власти позволяют возвести на данном земельном участке.

Разрешение на строительство, выданное ГАСИ. Технические условия на подключение к инженерным сетям города. Все вышеперечисленные документы необходимо проверить в государственных реестрах, а так же в судебных реестрах на предмет оспаривания. Это можно сделать через код ЕРДПОУ застройщика. Я считаю, что лучше всего обратиться к юристам. Когда покупаешь дорогую квартиру, не стоит экономить относительно небольшие деньги на полноценную проверку документов застройщика. 

– У Войцеховского были эти документы?

– На объекте, где я работал, с документами было все чисто. Одни документы не являются гарантией, все равно все отняли. Не менее важным фактором является стоимость. Очень низкая цена вызывает подозрения, будет ли достроен объект – 50 на 50. Хотите ли вы так испытывать судьбу? Опираться можно на нормативную себестоимость квартир, определенную Минрегионстроем. Сейчас это – 13 849 грн за м². Если предлагают квартиру за 15 тыс. грн за квадрат и ниже, я бы подумал 30 раз перед покупкой.

– Какой нужен механизм для гарантий строительства, чтобы понятие "недострой" все забыли как страшный сон?

– Надо законодательство подправить. Застройщик не должен строить с продаж, я считаю. Он должен быть заранее обеспечен деньгами. Есть примеры других стран, когда до начала строительства застройщик передает всю необходимую сумму для возведения объекта в банк. Банк замораживает средства на строительство под определенный процент. Возможно только целевое их использование на конкретный объект. В такой ситуации гарантированно есть финансы достроить недвижимость до конца. А так застройщик зашел, полмиллиона долларов вложил, продажи пошли, деньги вывел и все. Остались только сваи.

– Вы – эксперт по строительству, почему сами дома не строите?  

– Мне власть не дала стать застройщиком. Я приобрел участок 0,5 гектара на Севастопольской площади еще три года назад. Вложил туда около 300 тысяч долларов. Разрешения не получил. У меня честный бизнес, который я строил с нуля. Я принципиально не хотел платить взятки, ходить по кабинетам, просить и выбивать какие-то разрешения. Я хотел действовать исключительно по закону. Практика показывает, что это очень сложный, длинный путь, на котором нет никаких гарантий успеха. Это абсурд – ты стремишься делать все правильно, но "правильно" – не работает. Я категорически против "договорняков" – рынок должен быть прозрачным и открытым для всех.