Не больше 100 га в руки до 2024 года, или Закон о рынке земли в Украине. Главное G

Когда запустится рынок земли в Украине?

Согласно закону "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно оборота земель сельскохозяйственного назначения", введение рынка земли будет происходить в несколько этапов:

– с 1 июля 2021 года перестает действовать мораторий на продажу земли сельскохозяйственного назначения;

– до 1 января 2024-го приобретать землю смогут только физлица, и не больше 100 га в одни руки;

– с 1 января 2024 года покупка-продажа земли может осуществляться не только физическими, но и юридическими лицами, а лимит земли в одни руки будет увеличен до 10 тыс. га (исключение составят лишь банки).

Кто имеет право приобретать землю?

Приобретать земельные участки сельскохозяйственного назначения имеют право:

– граждане Украины;
– юридические лица Украины, в состав которых входят только граждане Украины и/или государство, и/или территориальные общины;
 – территориальные общины;
 – государство.

Банки также могу приобрести право собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения, но только если участок был в залоге и банк обратился за взысканием. Эти участки банки должны продать в течение двух лет после получения права собственности на земельных торгах.

А иностранцы смогут купить украинскую землю?

Нет, точнее – пока нет. В законе прямо прописано, что запрет распространяется на иностранцев, лиц без гражданства и иностранные юридические лица, но только до того момента, пока этот вопрос не решится на референдуме.

То же самое касается и юридических лиц, зарегистрированных в Украине, но конечными бенефициарами которых являются иностранцы, – им покупать землю до решения на референдуме запрещено.

Кому еще запрещено приобретать землю в Украине?

Согласно закону, приобретать землю сельскохозяйственного назначения категорически запрещено в любом случае, даже несмотря на результаты референдума:

– иностранцам, в случае если они решили купить землю, расположенную ближе 50 км от государственной границы Украины;

– гражданам страны-агрессора или страны-оккупанта;

– лицам, входившим или входящим в террористические организации;

– юридическим лицам, участниками или конечными бенефициарами которых являются иностранные государства; юрлицам, в которых невозможно установить конечного бенефициара или эти конечные бенефициары зарегистрированы в офшорных зонах (список офшорных зон определяет Кабинет Министров);

– физическим и юридическим лицам под санкциями и связанным с ними лицам;

– украинским юридическим лицам, которые контролируются из государств, включенных в черный список Международной группы по противодействию отмыванию грязных денег.

Какие еще ограничения будут при приобретении земли?

– продажа земельных участков сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности запрещается;

– и для физических, и для юридических лиц общая площадь земли сельхозназначения не может превышать 10 тыс. га. Но эта норма вводится с 1 января 2024 года. До этого времени граждане Украины смогут приобретать землю общей площадью не больше 100 га;

– преимущественное право на покупку земли будет иметь арендатор этого участка (он может передать это право другому лицу, но обязан письменно уведомить об этом владельца участка). Арендаторы, работающие на участке и оформившие это право до 2010 года, могут выкупить землю с рассрочкой до 10 лет по цене нормативной денежной оценки таких участков и без проведения земельных торгов. Право собственности переходит покупателю после первого платежа;

– в случае возмездных договоров приобрести право собственности на землю можно только при наличии документов, подтверждающих источники происхождения средств или других активов, за счет которых приобретается такое право;

– любые сделки с землей, находящейся на временно оккупированных территориях Донецкой и Луганской областей, Крыма и города Севастополь, запрещены. Можно только передавать расположенные там участки по наследству.

Сколько будет стоить земля?

– до 1 января 2030 года цена продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения, выделенных в натуре (на местности) владельцам земельных долей (паев), не может быть меньше их нормативной денежной оценки;

– покупка-продажа сельхозземли должна проводиться в безналичной форме.

Редакция "ГОРДОН" обратилась к экспертам с просьбой прокомментировать сильные и слабые стороны нового закона о рынке земли.

– При прочтении закона сразу возникает вопрос, почему физические лица смогут приобретать-продавать землю с 1 июля 2021-го, а юридические – с 1 января 2024-го?

Зачем понадобился этот зазор в три года? Может, этот период необходим для дальнейшей неуплаты налога 5% в Пенсионный фонд при продаже физическими лицами земельных участков на юридические компании?

И не является ли это частью завуалированного "хитрого плана", когда через подставных физических лиц  в течение этих трех лет земли фактически соберут, а в 2024-м скупят олигархи?

Второй момент. Доступ иностранцев к покупке земли на территории Украины будет возможен только после принятия соответствующего решения на общенациональном референдуме. Интересно: а этот референдум точно состоится? Когда?

Увеличения ВВП не следует ожидать, поскольку международные компании не смогут быть полноценными участниками рынка

– Несмотря на вал критики, который сейчас распространяется в информпространстве, убеждена, что открытие рынка земли с такими условиями является определяющим положительным шагом для Украины.

1. На первом этапе открытия рынка земли это оптимальные условия для баланса интересов всех участников. За этот период владельцы земли, которые хотели продать или купить землю, смогут реализовать свои планы, а остальное население убедится в том, что значительных тектонических сдвигов и массовой скупки земли не произойдет.

2. Увеличения ВВП не следует ожидать, поскольку международные компании и корпорации не смогут быть полноценными участниками рынка из-за отсутствия гарантий стабильной и долгосрочной деятельности – ни права залога, ни права собственности на участки с/х назначения для них не предусмотрены.

3. Юридические лица, в состав которых входят другие юридические лица, не смогут приобрести участки с/х земель. Для всех арендаторов (юридических лиц агропроизводителей) до 1 января 2024 года нужно будет показать прозрачную структуру собственности, что означает открыть физических лиц – граждан как участников (акционеров) и отбелить бюджетирование для надежного подтверждения законности источников доходов.

4. С 1 июля 2021-го по 1 января 2024-го юридические лица – агропроизводители, арендующие паи, ради собственной безопасности и недопущения усиления конкурентов должны выкупить те предложения участков, которые находятся у них в аренде. Но непосредственно они таким правом не наделены. Компенсационный механизм, который позволит арендаторам косвенно выкупать арендуемые ими участки, заложен в законе путем внедрения права передачи третьим лицам преимущественного права. С помощью этого положения сегодняшний арендатор – юридическое лицо сможет передать свое преимущественное право на покупку участка третьему лицу – гражданину (скорее всего, это будет связанное лицо), уведомив об этом собственника земли.

Таким образом, фактически вводится оборот преимущественных прав, который никак не урегулирован, что несет в себе много рисков (возможны неоднократная продажа преимущественного права недобросовестными арендаторами, обман и конфликты из-за нарушения преимущественных прав, поскольку сведения о стоимости участков по договорам останутся скрытыми и у арендатора не будет доказательств цены продажи и нарушения его преимущественного права и т.д.). Особенно важно правильно воспользоваться преимущественным правом для компаний с иностранными инвестициями, поскольку, в отличие от украинских владельцев, им трудно найти и довериться гражданам Украины, которые могут выступить покупателями земель.

5. Многие эксперты говорят о предстоящей массовой скупке земель на подставных лиц до 100 га в одни руки. Такую возможность не следует отвергать, поскольку механизмов гарантий защиты прав "реального владельца" достаточно, однако сомнительно, что такие схемы наберут массовый характер. Требование закона о безналичном расчете и необходимости подтверждения источника происхождения средств будет достаточно сдерживающим фактором.

6. В конечном варианте парламентарии отказались от ограничений максимального количества земель в собственности на местном уровне до 35% территории местных общин. Таким образом, отдельные владельцы смогут скупить до 10 тыс. га и монопольно контролировать рынки земли отдельных ОТГ, влиять на других владельцев, арендаторов и органы местного самоуправления. Монополизация земель на местном уровне не позволит увеличить поступления в местные бюджеты, диверсифицировать локальные виды деятельности и будет негативно влиять на развитие общин.

7. С введением рынка земли с 1 июля 2021 года перестанет действовать действующий запрет на изменение целевого назначения паев. Девелоперы, застройщики, производственники могут уже сейчас прицениваться и выбирать территории для потенциальной жилой, производственной застройки и другого, отличного от с/х, использования таких земель. Относительно привлекательных участков оживится уже подзабытый спекулятивный сектор. Хотя эти земли и находятся в частной собственности, но роль местных общин возрастет, поскольку именно от их видения будет зависеть, какими будут градостроительные решения.

Будущее развитие общин во многом будет определяться тем, насколько взвешенное и удачное решение будет принято на этом этапе. При этом, несмотря на запрет на продажу земли государственной и коммунальной собственности, местные общины или государство могут передавать такие земли в аренду с изменением целевого назначения для реализации инвестиционных проектов. Таким образом, конкуренция на поле привлечения инвесторов будет только расти.

8. Новый исток массовой приватизации земли. Запуск рынка земли происходит на фоне формирования новых территориальных общин. Все земли с/х назначения государственной собственности должны быть переданы территориальным общинам после создания ОТГ, которое должно завершиться в этом году. При увеличении земельного фонда местные советы обычно сразу начинают "распаевывать" такие земли. Это неплохой шанс для всех, кто еще не воспользовался правом бесплатной приватизации, получить земельный надел. Одновременно это большое испытание для общин, чтобы удачно распорядиться землями, учитывая перспективное развитие.