Что изменит ликвидация "площадок Яценко" для украинцев?
Старший юрист компании ILF Александра Нежельская в эксклюзивном материале для издания "ГОРДОН" проанализировала принятый Верховной Радой во втором чтении законопроект, предусматривающий ликвидацию так называемых площадок Яценко, из-за которого ряд народных депутатов из фракции "Слуга народа" вынуждены были пройти тест на полиграфе. Юрист рассказала, к каким позитивным изменениям приведут нововведения закона и почему из-за него желающие продать свою недвижимость могут столкнуться с дополнительными трудностями.
5 декабря 2019 года Верховная Рада приняла в целом законопроект №2047-д о ликвидации "площадок Яценко". С этого момента законопроект стал законом Украины "О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины относительно ликвидации коррупционной схемы в сфере регистрации информации из отчетов об оценке объектов недвижимости и прозрачности реализации имущества".
"Площадки Яценко" – это электронные площадки – посредники, авторизованные Фондом госимущества, с помощью которых информация из отчетов об оценке имущества вносится в Единую базу отчетов об оценке и регистрируются сами отчеты. Услуги "площадок Яценко" платные, а сами эти электронные площадки связывают с нардепом от депутатской группы "За майбутнє" Антоном Яценко. (Антон Яценко – народный депутат, один из руководителей Тендерной палаты Украины. Ему приписывают авторство "тендерной схемы", которая обязывала государственные предприятия закупать "информационные услуги" при проведении тендерных закупок у отдельных частных структур).
Закон о ликвидации "площадок Яценко" закрепляет регистрацию отчетов об оценке имущества в Единой базе без участия электронных площадок-посредников и изменяет правила расчета облагаемого налогом дохода от продажи недвижимости для физлиц.
Как украинцы продают недвижимость сейчас?
Если вы решили продать что-то из своей недвижимости (квартиру, здание или земельный участок), вы договариваетесь с покупателем о цене и заключаете с ним договор купли-продажи. Такой договор будет действителен, только если его заверит нотариус.
Нотариус сможет заверить ваш договор, только если вы (как продавец) предоставите ему подтверждение, что уже уплатили налог на доходы физлиц, и отчет об оценке имущества. Отчет об оценке имущества имеет право составлять только субъект оценочной деятельности. Это правило действует в случаях, когда и продавцом, и покупателем имущества являются физические, а не юридические лица (предприятия, организации и т.д.).
Чтобы определить размер налога, нужно ставку налога (5% – для резидентов Украины и 18% – для нерезидентов) умножить на цену имущества, которая указана в договоре (нельзя, чтобы цена была ниже, чем оценочная стоимость имущества, указанная в отчете об оценке). Например, если в договоре указано, что квартира продается за 10 тыс., а ее стоимость в отчете об оценке – 20 тыс., налог будет начисляться на 20 тыс.
Отчет об оценке имущества, который подается нотариусу, должен быть зарегистрирован в Единой базе отчетов об оценке. В Единую базу входят: база данных информации из отчетов об оценке и модуль электронного определения оценочной стоимости имущества, подобного объекту оценки. Такая регистрация отчета нужна, чтобы определить, соответствует ли стоимость имущества, указанная оценщиком, результату ее электронного вычисления, проведенного модулем Единой базы. Все это – ради детенизации наших с вами доходов.
Если указанная в отчете стоимость имущества более чем на 25% отличается от определенной модулем, в регистрации отчета в Единой базе будет отказано. При этом сама определенная модулем стоимость применяется только, если находится в пределах +/-25% от величины индикатора, который публикуется на сайте Фонда госимущества.
Индикатор – среднерыночный показатель цены на имущество, подобное объекту оценки (то есть подобное тому, которое вы собираетесь продавать). Определяется в гривнах за 1 м&³2;.
То есть продавец, конечно, со значительной погрешностью, может "прикинуть" стоимость своего имущества, которую может "пропустить" Единая база. Для этого индикатор необходимо умножить на площадь объекта и уменьшить полученную стоимость на 25%.
Зарегистрировать отчет в Единой базе можно только через авторизованные Фондом госимущества электронные площадки. Такие электронные площадки и известны как "площадки Яценко". Плата за их услуги устанавливается на договорных началах. В настоящее время Фондом госимущества авторизованы четыре электронные площадки: "Оцінка.оnline", "Експрес оцінка", "Професійна оцінка" и "Реєстр оцінки".
Как объяснил мой коллега – оценщик Олег Устименко, продавая недвижимое имущество, человек оплачивает услуги по оценке имущества, которые состоят из двух частей:
- услуги оценщика по оценке имущества;
- услуги "площадок Яценко" за регистрацию отчетов.
При этом стоимость услуг оценщика составляет лишь 30% от стоимости одной попытки зарегистрировать отчет с помощью таких площадок. Одна попытка регистрации стоит от $50 до $70.
Напомню, что только при условии регистрации отчета об оценке имущества в Единой базе и уплаты налога на доходы физлиц вы можете идти к нотариусу, чтобы он заверил ваш договор купли-продажи имущества.
Что меняет новый закон?
Закон о ликвидации "площадок Яценко" предусматривает следующее.
1. Отчет об оценке имущества будет подаваться непосредственно в Единую базу с 31 января 2020 года, без привлечения посредников в виде "площадок Яценко".
2. Доход человека от продажи имущества (для целей налогообложения) будет определяться на уровне не ниже его оценочной стоимости, которую рассчитает модуль Единой базы, или не ниже рыночной стоимости такого объекта, которую высчитает оценщик.
Таким образом, новый закон предусматривает, что человек сможет теперь определить стоимость недвижимости, которую планирует продать, автоматически в электронном виде. Также автоматически сформируется электронная справка об оценочной стоимости объекта недвижимости. Причем формирование такой справки не предусматривает предварительного проведения оценки имущества оценщиком, составления отчета об оценке имущества и регистрации такого отчета в Единой базе.
К сожалению, на данный момент правила автоматического расчета стоимости имущества и алгоритм формирования электронной справки об оценочной стоимости не утверждены. Мало кто сейчас понимает, как это будет работать и какие будет иметь последствия.
Как показывает опыт, объекты недвижимости сложно сравнивать алгоритмом
Если человек будет не согласен с результатами автоматического определения цены на его недвижимость, он имеет право обратиться к оценщику. Тот определит рыночную стоимость недвижимости, которую планируют продавать. В этом случае доход от продажи имущества будет считаться таким, каким его указал оценщик в отчете, зарегистрированном в Единой базе. И именно здесь может таиться опасность. Ведь зарегистрировать отчет в Единой базе можно, только если стоимость недвижимости, определенная оценщиком, составляет +/-25% от рыночной цены на "сопоставимые объекты недвижимости”. Причем, как именно будут избираться эти "сопоставимые объекты", в законе не указано (алгоритм будет определяться Фондом госимущества Украины).
Как показывает опыт, объекты недвижимости вообще сложно сравнивать алгоритмом. Если брать условную квартиру – сможет ли алгоритм учесть все факторы, влияющие на ее рыночную стоимость: угловая или нет, с удачной перепланировкой или без нее, вид из окна, в конце концов, и тому подобное?
То есть может сложиться ситуация, когда фактически вы продаете квартиру за 50 тыс., алгоритм Единой базы оценит ее в 100 тыс., а в отчете об оценке имущества вы можете указать минимум 75 тыс. Если будет указано 50 тыс., отчет не будет зарегистрирован в Единой базе. Следовательно, возможна ситуация, когда, фактически получив доход в размере 50 тыс., налогов необходимо будет оплатить минимум с 75 тыс.
В случае отказа в регистрации отчета об оценке имущества сохраняется возможность подать в Фонд госимущества заявление о его рецензировании. Однако этим правом оценщик пользуется, только когда уверен в получении положительного заключения. Ведь если оценка имущества будет признана некачественной, с большой вероятностью его могут лишить права заниматься оценочной деятельностью, что прямо предусмотрено законом "Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине".
3. Уменьшение платы за регистрацию отчета об оценке имущества в Единой базе. Теперь она будет составлять 10% от прожиточного минимума. А стоимость получения справки об оценочной стоимости имущества – 2,5% от прожиточного минимума. Кроме того, доступ нотариуса к Единой базе станет бесплатным.
4. Определение дохода от продажи земельного участка с целью налогообложения на уровне не ниже нормативной денежной оценки такого участка. (Нормативную денежную оценку земельных участков проводят разработчики документации по землеустройству. По результатам такой оценки земель в населенном пункте составляется техническая документация, которая утверждается сельским, поселковым или городским советом. Узнать размер нормативной денежной оценки определенного участка можно, запросив выписку из технической документации о нормативной денежной оценке земельного участка. Она выдается безвозмездно центром предоставления административных услуг. Ориентировочную нормативную денежную оценку земельного участка сельскохозяйственного назначения за пределами населенных пунктов (например, паев) можно посмотреть на сайте).
Такие изменения могут существенно повлиять на размер налога, который будут платить люди, продающие землю. Дело в том, что нормативная денежная оценка может существенно отличаться от цены, по которой земельный участок продали в реальности.
Опасность в том, что закон не предусматривает альтернативной возможности определения дохода от продажи земельного участка для налогообложения
Например, нормативная денежная оценка земельного участка площадью 350 м&³2; в Харькове может составлять 2,2 млн грн, а земельного участка площадью 1,8 га (18 000 м&³2;) в Черновицкой области – 49 тыс. грн.
По данным Фонда госимущества, индикатор для указанного земельного участка в городе Харьков составляет 3028 грн/м&³2;, который необходимо умножить на 1,25 (увеличение на 25% – это 125%, если применить вместо процентов коэффициент – это 1,25). То есть ее максимальная стоимость, которую может пропустить Единая база: 3028 грн × 350 × 1,25 = 1 324 750 грн, что почти на 900 тыс. грн меньше, чем нормативная денежная оценка данного земельного участка. А значит, тому, кто продает этот участок, придется уплатить больше налогов.
С земельным же участком в Черновицкой области все наоборот – индикатор для него составляет 144 грн/м&³2;. То есть его максимальная возможная стоимость: 144 × 18 000 × 1,25 = 3 240 000 грн, что значительно превышает размер нормативной денежной оценки этого земельного участка.
Это может привести к тому, что в договоре купли-продажи цена земельного участка будет снижена до уровня нормативной денежной оценки, а часть реальной суммы окажется "в тени". Если будет запущен рынок земли, это приведет к значительным потерям бюджета из-за недополучения налога на доходы физических лиц.
Опасность заключается в том, что закон не предусматривает альтернативной возможности определения дохода от продажи земельного участка для целей налогообложения, так же, как и действенной процедуры обжалования/согласования самой нормативной денежной оценки земельных участков.
5. Обнародование отчетов об оценке имущества на официальном веб-сайте Фонда госимущества Украины в режиме реального времени (кроме информации с ограниченным доступом) с обеспечением открытого, прямого несанкционированного доступа и возможностью загрузки в формате открытых данных.
Но перечня информации с ограниченным доступом этот закон не устанавливает. Между тем, отчет об оценке имущества содержит информацию о его владельце, характеристики имущества, наличии перепланировок и т.п. Приложениями к отчету являются документы о праве собственности на имущество и фото имущества, в том числе внутренних помещений. Следовательно, это может привести к разглашению информации о человеке и об объекте, который продается, неопределенному кругу лиц.
До вступления в силу закона о ликвидации "площадок Яценко" контролирующие органы, в том числе налоговая служба, имеют доступ к просмотру информации из отчетов об оценке только на основании обращения в Фонд госимущества и только с помощью электронной цифровой подписи.
Все остальные сейчас могут получить сведения из Единой базы, лишь отметив в письменном запросе об этом уникальный номер отчета об оценке имущества. А уникальный номер может быть только у оценщика, нотариуса и собственника конкретного объекта недвижимости.
Если анализировать в целом нововведения закона о ликвидации "площадок Яценко", то они могут привести к позитивным изменениям – уменьшится стоимость услуг по оценке имущества для физических лиц. Одновременно этот закон внедряет ряд изменений, которые вызывают много вопросов и потенциально могут создать дополнительные трудности, в том числе для тех, кто будет продавать недвижимость.