-1 Киев
Украинский покупатель давно, успешно и уверенно осваивает мировой рынок недвижимости. Спрос на зарубежную недвижимость обусловлен совокупностью факторов. Прежде всего предлагаю рассмотреть мотивационные факторы такого приобретения – то есть факторы, побуждающие к действию ту или иную категорию покупателя. Наличие определенной мотивации и понимание последующего целевого использования покупаемого объекта – залог правильной инвестиции, безотносительно географии.
Инвестиции в недвижимость по-прежнему остаются наиболее надежным, разумным и безопасным размещением капитала. Хотелось бы подчеркнуть, что привлекательность рынка недвижимости в целом, в любой стране – не столько в доходности, сколько в стабильности и защищенности. Основная задача инвестора – обеспечить гарантированный доход и максимально защитить свои сбережения.
Мотивацией может быть, например, покупка недвижимости у моря для семейного отдыха в подходящем по климатическим условиям регионе. Тут все очевидно – практически универсальное приобретение – вложение средств, полезная покупка, возможность обезопасить свой капитал от инфляции. Кроме того, управляющие компании активно предлагают услуги по сдаче таких объектов в аренду в период, когда они не эксплуатируются собственником. Но объективно доход от такой аренды зависит от сезонности и может не быть регулярным.
В сегодняшней ситуации, к сожалению, приходится констатировать тот факт, что покупка недвижимости за рубежом гражданами Украины связана с политической и экономической нестабильностью в стране, а непрекращающиеся военные действия на востоке при отсутствии пока политических условий для урегулирования конфликта не добавляют, мягко говоря, оптимизма и уверенности в мирном и достойном будущем. Существенную роль играет и недоверие граждан к банковским и финансовым учреждениям.
События, происходящие в Украине в последние годы, определяет ту категорию покупателей, которая находится в "зоне риска" в связи с родом своей деятельности, политической позицией. В основном, это лица, находящиеся при власти, имеющие неограниченные возможности и рассматривающие активы за рубежом как некий "запасной аэродром" с возможностью в будущем вести деятельность в выбранном регионе.
Не хотелось бы здесь затрагивать тему эмиграции, я верю в Украину и хочу жить и работать только в моей стране. Но сегодня существует достаточный пул лиц, которые, к сожалению, не верят в светлое будущее и видят более широкие горизонты для себя за рубежом. Разумеется, выезжающие на ПМЖ также являются потенциальными покупателями. В данном случае речь идет скорее не об инвестициях, а об организации жизненного пространства в рамках своих возможностей.
Должна отметить, что одной из причин смещения акцентов в сторону зарубежной недвижимости являются и более лояльные, чем у нас, условия ипотечного кредитования. Действительно, в Европе, Соединенных Штатах банки предлагают ряд достаточно привлекательных кредитных программ. Но кредит нужно еще получить! Для зарубежных банков не так важна справка о доходах, как наличие информации – какими активами клиент располагает и каким образом они у него появились, стабильность работы его бизнеса – как гарантии своевременного погашения займа и процентов. При принятии решения учитывается и объем собственных средств для первого взноса. Заранее также нужно проанализировать сопутствующие расходы, плату за оформление кредита. В разных странах она разная. Кстати, не все зарубежные банки охотно кредитуют нерезидентов, так как в любом случае выдача кредита иностранцу подразумевает повышенные риски для банка.
Разумеется, главным показателем инвестиционной привлекательности любого объекта является локация! Недвижимость в столицах и крупных европейских городах, а также расположенная на первой линии вдоль моря великолепно сдается в аренду и перепродается в кратчайшие сроки! Быстрая перепродажа наиболее вероятна и предсказуема в тех регионах, где тенденция роста цен достаточно устойчива, что должен продемонстрировать соответствующий анализ.
Жилье – более ликвидный актив, чем коммерческая недвижимость – его проще и быстрее можно сдать или продать. При покупке коммерческой недвижимости рекомендую тщательно проанализировать, под какой вид деятельности ее сможет использовать потенциальный покупатель или арендатор. Если мы говорим о строящейся недвижимости – важно иметь дело с добросовестным застройщиком с устойчивой репутацией, в любом случае, диалог можно вести при наличии полного пакета разрешительных документов. Выставлять объект на продажу лучше после того, как он будет введен в эксплуатацию.
Давайте затронем вопросы, которые возникнут после принятия решения. Итак, вопрос номер один – вывод средств в зарубежные банки. Для этой операции существуют определенные механизмы, поэтому квалифицированная юридическая поддержка будет необходима. Напомню, что в Украине покупка недвижимости за рубежом классифицируется как осуществление инвестиции за границу и требует получения специальной лицензии НБУ. Вам обязательно понадобятся специалисты – юристы и риэлторы непосредственно в той стране, где планируется покупка, которые помогут разместить средства в наиболее привлекательные проекты и обеспечат правовую поддержку. Крайне важно понимать алгоритм и срок регистрации права собственности!
Обязательно нужно учитывать, какие будут понесены дополнительные расходы, связанные с оформлением договора, помимо обязательного налогообложения и регулярных налогов, которые необходимо будет выплачивать за владение приобретенной собственностью, расходы на дальнейшую эксплуатацию. Уверяю вас, сопровождение квалифицированного специалиста будет необходимо на каждом этапе, это залог вашего комфорта во время выбора и покупки объекта недвижимости и впоследствии, когда будет актуален вопрос передачи в управление! Одним словом, сначала собираем и взвешиваем информацию, а потом принимаем окончательное решение! Ситуация в Украине, да и в мире сегодня, к сожалению, не особенно располагает к тому, чтобы делать эмоциональные покупки.
Я полагаю, главным недостатком размещения капитала в недвижимость за рубежом является отсутствие постоянного оперативного контроля над процессом управления в связи с удаленностью объекта. Это очень важный вопрос, заслуживающий предварительного анализа и отдельного внимания. Как многократно показывает нам жизнь: "Если хочешь сделать что-то хорошо – сделай это сам"...
Расширяйте горизонты, воплощайте в жизнь мечту, делайте прибыльные капиталовложения и пусть у каждого будет свой маленький рай на земле...
Источник: "ГОРДОН"
