-3 Київ
Поки мільйони громадян нашої країни змітають із полиць магазинів гречку й навіщось туалетний папір, а власники аптек шукають калькулятори з екраном, який зможе вмістити цифру виторгу від продажу масок і засобів для дезінфекції, непомітно мине будівельна революція, усі значення якої ми зможемо оцінити набагато пізніше. По суті, держоргани поставили на коліна перед забудовниками, а інспекторів ДАБІ перетворили на статистів.
Що сталося?
Буквально за день до того, як центральні та місцеві органи державної влади кинули всі сили на боротьбу з імовірним спалахом COVID-19, відбулося виїзне засідання Кабміну за участю президента Володимира Зеленського.
Там прем'єр-міністр Денис Шмигаль порівняв Державну архітектурно-будівельну інспекцію із "кліщем, який висмоктує гроші забудовників". Після чого було ухвалено рішення ліквідувати ДАБІ, а її повноваження розподілити між трьома новими органами:
- Державною сервісною службою містобудування (реєстраційні функції в галузі будівництва);
- Державним агентством із технічного регулювання (технічне регулювання будівельної галузі, оновлення державних будівельних норм та їх узгодження з європейськими стандартами);
- Державною інспекцією містобудування (нагляд та контроль у будівництві).
Крім того, глава уряду запропонував залишити дозвіл на будівництво тільки у вигляді формальної процедури. Контроль держави залишиться тільки на фінальному етапі – прийнятті об'єктів в експлуатацію. На ньому перевірять відповідність уже побудованого будинку будівельним нормам, технічним параметрам та вимогам законодавства.
Як має працювати нова система?
Метою реформи, звичайно ж, є "боротьба з корупцією". Щоправда, замість того, щоб проаналізувати ситуацію і знайти причини, вирішили ліквідувати цілий державний орган. Це викликає деякі сумніви щодо майбутнього успіху цієї реформи.
Побороти корупцію в будівельній сфері хочуть за допомогою автоматизованого сервісу ("діджиталізації"). А точніше розширенням функціоналу електронного кабінету забудовника, у якому сьогодні можна одержати адміністративні послуги по об'єктах із мінімальним класом наслідків (СС1), послугами для об'єктів класів СС2 і СС3.
У планах – впровадження нового об'єктно-орієнтованого реєстру будівельної діяльності, який буде пов'язаний з іншими реєстрами: нерухомості, кадастровою картою, судовим реєстром тощо. Це має унеможливити втручання в його роботу в "ручному режимі".
Власником нового реєстру буде держава, а сам він – у вільному доступі, і будь-який громадянин зможе відстежити всю інформацію про кожен об'єкт нерухомості або будівництва.
Ще буде введено унікальний ідентифікатор кожного об'єкта будівництва (ID-код), за яким можна буде відстежити всю історію створення, існування та зміни об'єкта.
Поки реєстру немає, дозволи на будівництво замовники будуть отримувати через центри надання адмінпослуг, подаючи "чек-листи" із переліком необхідних документів. А працівники ЦНАП будуть перевіряти їх на відповідність чинному законодавству.
Надалі забудовник буде надсилати повідомлення про початок будівництва для об'єкта будь-якого класу, після чого його будуть автоматично реєструвати в реєстрі.
За документами, так держава хоче "посилити" персональну відповідальність усіх учасників процесу: як замовників будівництва, так і відповідальних осіб органів архітектури й містобудування, проєктних та експертних організацій, державного нагляду та контролю, суб'єктів авторського та технічного нагляду й виконавців робіт. Схожа система працює з нотаріусами.
Приймати об'єкти в експлуатацію буде новий орган – Державна сервісна служба містобудування. Кажучи простими словами, в її функції буде входити порівняння відповідного "чек-листа" з побудованим об'єктом, проєктними рішеннями та будівельними нормами.
Перехідний період із моменту ліквідації ДАБІ й до створення відразу трьох нових органів має становити приблизно два місяці.
Що буде насправді?
Я вже наводив приклад того, як електронний кабінет забудовника використовують шахраї для захоплення муніципальної землі. І неодноразово пояснював у блогах, чому для припинення неконтрольованої та хаотичної забудови, зокрема в історичних ареалах міст, потрібно посилювати повноваження місцевих органів влади у сфері архітектурно-будівельного контролю та видання дозвільних документів.
На жаль, рішення ухвалили прямо протилежне. І це обернеться хаосом та анархією в будівельній сфері.
Проєктні та експертні організації, як свідчить практика, далеко не завжди розробляють та погоджують проєкти будівництва відповідно до чинного законодавства. У нас постійно виникають питання в частині інженерного захисту, протипожежної безпеки, оцінки впливу на довкілля, газопостачання, конструктивних рішень тощо.
І це ми говоримо про речі, від яких безпосередньо залежать життя та безпека громадян, які в майбутньому перебуватимуть у будівлі!
А є ж іще й інші питання – відповідності гранично допустимим висотам будівель, зонінгу, червоним лініям вулиць, цільовому призначенню землі. Є енергоефективність, інклюзивність будівель і споруд...
Можна заперечити, мовляв, відповідальність проєктних організацій та інших відповідальних за будівництво осіб буде посилено. Але ви чули, щоб у нашій країні покарали хоч одного "чорного" нотаріуса або реєстратора, який допомагав рейдерам захоплювати чужу нерухомість? Питання риторичне...
Отже, контроль на етапі видання дозвільної документації буде остаточно втрачено.
Але, може, держава компенсує це на етапі приймання об'єкта в експлуатацію? Що ж, змоделюємо ситуацію.
Житловий комплекс побудовано за "чек-листом". Він має найвищий клас наслідків СС3. Але під час приймання в експлуатацію об'єкта встановили серйозні порушення, з якими об'єкт прийняти неможливо. Наприклад, побудовано й уже продано людям кілька "зайвих" поверхів.
Що робити з таким об'єктом, навіть якщо покарають винних? Що робити інвесторам, які вкладали свої кровні й чесно зароблені гроші в будівництво? Майно проєктанта й експерта навряд чи допоможе відшкодувати їхні багатомільйонні збитки.
Найчастіше у виконавця робіт немає права власності на рухоме й нерухоме майно або ми взагалі не можемо встановити його місцеперебування на момент здавання об'єкта в експлуатацію. Не секрет також, що поліція сьогодні не в змозі забезпечити присутність замовника будівництва під час проведення перевірок на об'єкті й зупинити самовільне будівництво. А тут ми говоримо про серйозніші заходи. Хто в підсумку залишиться винним, коли "заморозять" хмарочос і треба буде говорити з його інвесторами?
Джек-пот для нелегального будівництва та шахраїв
В інший час ми могли достукатися, продемонструвати своїми зверненнями й навіть блогами наявні ризики та мінімізувати їх.
Але втрутилася загроза епідемії. І всі ресурси, час і всю увагу керівництва країни буде сконцентровано на цьому питанні. Будівельна галузь фактично опинилася без системи контролю – її просто зруйновано. І коли з'явиться нова, тепер уже невідомо. Але це явно не два місяці.
Тимчасом відповідальність забудовників стала примарною. Далеко не новина те, що всі великі компанії "розв'язують проблеми" в судах. До того ж навіть якщо ДАБК виявив 100-відсоткове порушення законодавства, найімовірніше, забудовник виграє суд. Служителі Феміди з того чи іншого, часто формального, приводу скасовують матеріали перевірок та штрафні санкції. Водночас порушення нікуди не зникає. Але зникає юридична відповідальність забудовника!
А з новою реформою забудовники можуть ще й притягнути інспектора Державної інспекції містобудування, який склав 100-відсотково достовірні матеріали перевірки, до персональної майнової та кримінальної відповідальності! І ось із такою навислою і як ніколи реальною загрозою – чи буде інспектор із зарплатою держслужбовця стояти "на смерть" у спорі із забудовником, за яким величезні фінансові можливості і зв'язки?
Відповідь відома, але запитань менше не стає.
Що робити з неконтрольованим і хаотичним будівництвом, зокрема на території історичних ареалів міст, яке зараз розпочнеться?
Що станеться з територіальними органами державного архітектурно-будівельного контролю місцевого самоврядування? У якому вигляді вони функціонуватимуть? Із якими повноваженнями та обов'язками?
Хто, зрештою, буде пояснювати містянам, чому немає реакції на зведення висотки на пляжі, у парку або, не дай боже, біля Оперного театру?
Адже одна річ, коли за відсутності будь-яких документів будують кафе або власні будинку, а інша – торговельні та житлові комплекси, виробничі та офісні будівлі. Це стосується життя і здоров'я тисяч людей, які відвідуватимуть, проживатимуть і працюватимуть у вказаних будівлях! А ще – стратегічного розвитку міст, на якому можна тепер ставити хрест. І зрештою стійкості держави.
Якщо вже зовсім чесно, унаслідок реформи в місцевих органів влади залишаться тільки повноваження дивитися на будівництво й обурюватися разом з іншими містянами. Зате всі шишки дістануться не електронному кабінету забудовника й авторам реформи, а саме місцевій владі!
Джерело: "ГОРДОН"
