+3 Киев
Одним из краеугольных камней реформы системы архитектурно-строительного контроля в Украине обещает стать внедрение обязательного страхования строительных рисков. Его, напомню, должны запустить в начале 2021 года. Хотя в цивилизованных странах эти механизмы разработаны давно, наше государство вряд ли сможет скопировать их. У нас просто недостаточно институциональной, кадровой, методологической и нормативно-правовой базы. Поэтому на практике страхование строительных рисков в предлагаемом варианте превратится либо в очередной источник коррупционных схем, либо будет заморожено лет на пять.
Детальней, почему так, можно почитать в одном из моих предыдущих блогов.
Впрочем, этот инструмент действительно необходим рынку, в том числе для привлечения, например, иностранного капитала. При правильном подходе он может обеспечить прозрачность и снижение коррупционных рисков, а еще стать спасательным кругом для строительной отрасли в кризисный период. Тем более, что лучшего момента у нас для этого может и не быть.
С правовой точки зрения эта реформа прописана в законопроекте №3336, который обосновывает мартовские постановления Кабмина №218 и №219. Есть и альтернативные законопроекты, которые позволяют интегрировать в наше законодательство необходимые изменения. При наличии политической воли они могут быть оперативно приняты Верховной Радой.
Еще большее значение имеет экономическая составляющая. С середины прошлого месяца учетная ставка НБУ снижена до рекордных 6%. Это необходимый шаг в развитии рынка как страховых продуктов для строительных компаний, так и ипотечных продуктов для желающих приобрести недвижимость.
Однако сначала нужно определиться, как и какие риски должны страховаться. Из всего спектра рисков я выделю два основных блока: риски финансового характера и связанные с технической составляющей.
К первой группе относятся риски, возникающие на этапе строительства: от несдачи объекта из-за неправильных расчетов до мошенничества или незаконных действий со средствами инвесторов. Ко второй – все просчеты и ошибки, начиная от проектирования и заканчивая технологическими ошибками в процессе строительства.
Это принципиально разные вещи, поэтому и страховаться они должны по-разному.
Страховать финансовые риски можно уже сейчас
Одним из хороших примеров существующей практики страхования строительных рисков финансового характера я бы назвал банковский надзор за реализацией строительных проектов.
На практике он выражается в проектном (поэтапном) финансировании объекта строительства. Источником финансирования могут быть как кредитные средства самого банка, так и инвесторов – физических или юридических лиц, а иногда все вместе.
При этом средства инвесторов находятся на специальном эксроу-счете, то есть замораживаются до определенного события. Например, сдачи объекта в эксплуатацию. И ни строительная компания, ни инвестор строительства не имеют доступа к этим средствам. В результате, если застройщик выполнил свои обязательства, то он получает деньги на свой счет, не выполнил – деньги возвращаются инвесторам.
В других странах управлять экскроу-счетами могут не только банки, но и различные фонды, финансовые организации и даже адвокатские компании.
В Украине такими управляющими могут быть только банки. Но важен другой факт – по оценке экспертов финансового права эта сфера в нашей стране урегулирована на достаточно высоком уровне и дает равные широкие возможности для всех сторон.
То есть внедрять такой тип страхования в строительной сфере можно уже сейчас с минимальным участием государства. Это вообще может быть инициатива строительной компании и банка.
Тем не менее, учитывая наш негативный опыт создания аффилированных банков при каждой финансово-промышленной группе, дать старт этому процессу должны государственные и крупные коммерческие финучреждения. Вот тут необходим государственный контроль. В противном случае мы можем получить очередную финансовую пирамиду, средства которой исчезнут при ликвидации банка.
В предлагаемой схеме подразумевается, что банковский сектор будет брать на себя надзор за строительными проектами, что влечет за собой высокие операционные издержки. Для того, чтобы им было выгодно работать с новым продуктом, нужна адекватная финансовая модель. Упомянутая выше учетная ставка в 6 % создает предпосылки, но этого, с моей точки зрения, недостаточно.
Во-первых, банки могут перенаправить полученные у НБУ средства в облигации внутреннего займа, которые сегодня дают им достаточную доходность, и получать прибыль, не направляя средства в реальный сектор экономики.
Во-вторых, на размер ставки по ипотеке влияют риски, потому она все еще намного выше 6 %. А ведь под такой процент, я уверен, многие граждане захотели бы приобрести недвижимость в рассрочку.
Таким образом, необходима целевая модель финансирования строительства. Вплоть до того, чтобы средства, полученные коммерческими банками от НБУ, шли исключительно на кредитование ипотечного строительства.
Такой механизм не только наполнит деньгами отрасль, а еще и оздоровит ее. Ведь часть недобросовестных застройщиков уйдет с рынка после ужесточения контроля строительства. А остальные получат стабильный источник средств.
Для банков же это будет толчком в развитии ипотечного сегмента.
Ну и, конечно, выиграют покупатели недвижимости. В первую очередь те, кто приобретает ее "с котлована". Это даст покупателю уверенность, что он не станет жертвой очередной строительной аферы.
Выигрывают и органы местного самоуправления, так как часть налогов пойдет в бюджеты, порядком опустевшие из-за кризиса.
И косвенно это повлияет даже на оздоровление системы госархконтроля. Застройщику попросту будет невыгодно нарушать строительное законодательство, отклоняться от утвержденной проектной документации либо затягивать сроки строительства, ведь банковская структура может прекратить финансирование. И тогда застройщик останется без ожидаемой прибыли от продаж недвижимости.
Риски технические – одни вопросы вместо ответов
А вот техническим строительным рискам и вопросу их страхования в реформе госархконтроля внимания уделено, мягко говоря, недостаточно. Тут ответов намного меньше, чем вопросов.
Главный из них – это объект страхования. В концепции "реформы" государственного архитектурно-строительного контроля этот вопрос описан максимально общими фразами. И в идеале для государства действительно было бы хорошо полностью "спихнуть" ответственность за качество, экологичность и безопасность строительных работ на страховые компании. Случись что – все вопросы к ним.
Проблема, однако, в большом количестве объектов и процессов контроля в строительстве. Страховым компаниям придется серьезно потратиться, чтобы работать в этой сфере.
В итоге все расходы переложат на застройщика, а те заложат их в квадратный метр. То есть – на покупателей, которые и так не спешат расставаться с живыми деньгами.
В "западных" странах эта проблема решена эффективной системой сдержек и противовесов, а также неизбежностью наказания в случае нарушения правил и обязательств. Допустивший ошибку проектировщик в ЕС или США обязательно понесет ответственность вплоть до уголовной. А страховая компания, быстро компенсировав убытки страхователю (застройщику), обращается в суд с регрессионным иском к виновнику ущерба. В нашей стране…
Или взять вопрос контроля качества материалов. Согласно данным, которые презентовались в парламентском комитете по вопросам организации государственной власти, местного самоуправления и регионального развития, до четверти общего объема строительной продукции не соответствует стандартам!
Может ли страховая компания самостоятельно проконтролировать, чтобы во время строительства использовались только качественные материалы, предусмотренные нормативами и проектом? Это абсолютно исключено. Это даже строительные компании полностью проконтролировать не могут.
А значит – риски растут. И здесь возникает второй по значимости вопрос, на который я в публичной плоскости ответа не нашел. На какой период будут страховаться строительные риски, связанные с технической составляющей?
Кто ответит при ЧП?
По плану "реформаторов" обязательное страхование строительных рисков приравнивается к выдаче разрешения на производство строительных работ. Таким образом ответственность страховщика не может ограничиваться исключительно периодом строительства.
Сейчас в случае ЧП государство берет на себя помощь пострадавшим и потерявшим жилье людям, преследование виновных. Но если функцию контроля передадут страховым компаниям, то, очевидно, что все это ляжет на их плечи.
Потому страхование рисков должно распространяться, по крайней мере, на весь предусмотренный проектом период эксплуатации здания, а страховые компании должны получить какие-то невероятные контрольные функции. Ну и конечно сложно представить, сколько будут стоить при всем вышеперечисленном их услуги. Ведь чем выше риски, тем больше цена.
Простейший, хоть и очень утрированный пример: строительная компания решила "сэкономить" и вбила меньше свай (выявить такую "экономию" для страховой компании практически нереально – на объекте в буквальном смысле должны круглосуточно присутствовать технические специалисты, которые контролируют весь строительный процесс с документами в руках). На следующий день после сдачи дома в эксплуатацию в результате землетрясения здание рушится. К счастью, никто не пострадал. Но кто в этой ситуации понесет ответственность перед гражданами, которые лишились новых квартир? Формально, и застройщик, и страховщик свои обязательства выполнили. Но, конечно же, претензии, будут к страховой компании.
Добровольное страхование и принудительный контроль
Принципиально иначе система может выглядеть, если страхование будет не обязательным, а добровольным. Попросту, если компания застраховала какой-то риск, то государство в лице ГАСИ или другого органа к этому вопросу уже не возвращается и полагается на контроль со стороны частной компании.
С другой стороны, если договора страхования нет, то ГАСИ обязана проверить, соответствует ли объект нормам, имеет ли разрешительные документы, соблюдаются ли там правила безопасности и т.д.
Такой подход, во-первых, даст время страховым компаниям разработать необходимую методологию для работы с застройщиками, нанять или обучить необходимый персонал. А, во-вторых, позволит государству протестировать систему в пилотном режиме, исключить возможные злоупотребления и ликвидировать мошеннические схемы, когда страхование будет проходить формально в компаниях-однодневках.
Со временем некоторые виды страхования можно будет переводить из добровольного режима в обязательный.
Например, обязательное страхование ответственности заказчика строительства при нанесении ущерба имуществу, жизни и здоровью в результате несоблюдения техники безопасности. Этот вид можно внедрить практически сразу.
Из очевидных плюсов: компания минимизирует собственные риски из-за таких случаев. При этом формировать резервные фонды на случай ущерба третьим лицам не нужно.
Постепенное расширение спектра страховых продуктов и конкуренция улучшат условия для застройщиков. Страховые компании будут консультировать строителей и предлагать уникальные условия страхования для системных компаний.
В целом, само обязательное страхование строительных рисков выгодно всем участникам процесса. Но чтобы система соответствовала потребностям участников рынка, как застройщиков, так и страховых компаний, а также объективным условиям, которые существуют в государстве, с моей точки зрения, необходимо:
- распределить риски по группам и выстроить соответствующие системы их страхования;
- процесс внедрения обязательного страхования вводить поэтапно, учитывая реальное состояние рынка, а также готовность страховщиков, застройщиков и нормативной базы;
- отказаться от идеи, что страхование должно подменить собой контроль в градостроительной сфере, как таковой.
Полис должен упросить получение разрешений на начало подготовительных или строительных работ, а не подменять собой само разрешение!
