+3 Київ
Приблизно 100 років тому міста, як правило, були невеликими і на їхніх околицях будували потужні промислові підприємства, але із часом населення зростало і житлові райони почали розміщувати позаду промзон. Заводи згодом припинили своє існування, а величезні території, які вони займали, стали порожніми. Поки в містах не було гострої проблеми з місцями під забудову, це питання майже нікого не хвилювало. Але зараз це недозволена розкіш, коли в центрі міста величезні території залишаються фактично мертвими, а їх можна було б використовувати під будівництво житла або об'єктів соціально-побутової інфраструктури.
Крім того, перетворення промислових зон недалеко від центру міста на багатофункціональні райони також є чудовою нагодою для міста скоротити так звані маятникові міграційні процеси в робочі дні, оскільки тут, окрім житлових будинків, розташовані торгові центри, офісні комплекси, парки, сквери, алеї, дитячі садки, школи, музеї. Погодьтеся, що ці об'єкти багато в чому комфортніші сусіди, ніж промислові підприємства.
Весь цей процес називають "ревіталізацією", яка зародилася в розвинених країнах світу ще у другій половині XIX століття і передбачає трансформацію старих промислових територій, одночасно зберігаючи самобутність, автентичність та ідентичність історичних ресурсів міського середовища. Ось цим ревіталізація і відрізняється від реконструкції, адже вона не змінює зовнішнього вигляду споруд, а тільки їхній інтер'єр, тому цінність історико-культурного об'єкта не втрачається. Радше навпаки, це позитивно впливає на розвиток міста, стимулює появу креативних кластерів, приваблює туристів і сприяє підвищенню якості життя містян.
Американський урбаніст Бренд Раян виділяє два типи ревіталізації залежно від джерела ініціативи і походження грошей: "зверху вниз" і "знизу вгору". Перший тип – це дорогі проєкти, які реалізують за підтримки міської влади, а другий тип – дешевші проєкти, які фінансують культурні спільноти і місцеві підприємці. Є, звичайно, ще й третій тип ревіталізації, в умовах якого виробничі функції підприємства зберігаються, а його територія стає екологічнішою. Як конкретний приклад можна згадати завод Ford у місті Рівер Руж у США, який тепер перетворився на один із найбільших екологічно орієнтованих промислових об'єктів. І все це завдяки створенню "зеленого покриття" площею 42 тис. м², яке стало основною ланкою централізованої системи очищення та інструментом скорочення енерговитрат.
Ревіталізація депресивних промислових районів і кварталів міст із часом призводить до витіснення з них малозабезпечених жителів і заселення туди представників привілейованих груп суспільства. Адже ці квартали і райони перетворюються на елітні об'єкти, художні студії, торгові центри, кінотеатри, спортклуби і бізнес-центри з доглянутими, чистими і безпечними вулицями та, відповідно, з вищою вартістю житла. Весь цей процес називають джентрифікацією, перші вияви якої було зафіксовано ще за часів Римської імперії приблизно у ІІІ столітті нашої ери, коли маєтки багатих людей витісняли ятки жителів із середнім або низьким рівнем достатку.
Джентрифікацію описував і відомий німецький філософ Фрідріх Енгельс, наводячи як приклад британське індустріальне місто Манчестер, де із середини XVIII століття стрімко зростало населення завдяки промисловій революції. Саме поняття джентрифікації остаточно сформувалося в 1964 році після публікації статті британсько-німецької філософині-урбаністки Рут Гласс. Учена описала тоді переїзд середнього класу в центральні райони Лондона, де зазвичай жив робітничий клас. Після цього зросли ціни на нерухомість і оренду та збільшилося споживання товарів і послуг у нових магазинах, кафе і розважальних центрах, що спонукало місцевих жителів шукати житло подалі від центру. Звичайно, в історичній перспективі джентрифікація скидається на повзучу "окупацію" чужої території, адже вразливі верстви населення змушені покинути свої будинки, але з іншого боку – депресивні райони дістають шанс на нове життя.
Порятунок промисловості руками мистецтва
Ревіталізація вже давно набрала серйозних обертів у США і Європі, й успішні іноземні приклади є додатковим доказом, чому її потрібно активно застосовувати в Україні загалом, і в Одесі зокрема. Ось у 1997 році стару портову територію Центрального району Гамбурга вирішили перетворити на житловий район. Тут понад 100 років була зона завантаження/розвантаження товарів, а зараз це сучасний район Гафен-сіті, де розташовані екологічно чисті житлові будинки, офісні центри, музеї, галереї, парки, університет, пішохідні зони та велодоріжки. Усього тут розміщено 57 об'єктів і ще 50 об'єктів з'являться до 2030 року (зокрема два парки і філармонія). У Лондоні до 2026 року навколо колишньої електростанції Баттерсі побудують житловий комплекс на 1305 квартир, готель на 160 номерів, ресторани, магазини, футбольне поле. У прибережному районі Копенгагена – Норхаун, де донедавна був розташований морський вантажний порт, до 2025 року з'явиться штучний півострів із житловою і комерційною нерухомістю, а також із портом для круїзних кораблів. На території найбільшого металургійного заводу в Люксембурзі реалізують проєкт ревіталізації під назвою Esch Belval, де планують розташувати факультет місцевого університету, державні науково-дослідні установи, студентське містечко. Один із цехів заводу з доменною піччю вже став музеєм, а інший – бібліотекою.
У руслі ревіталізації активно просуваються й сусідні з нами країни. Ось у Польщі проєкти ревіталізації почали втілювати ще на початку ХХ століття. Зокрема, за цей час у Лодзі текстильну фабрику перетворили на торгово-розважальний центр "Мануфактура", а електроцентраль – на науковий центр інтерактивної експозиції, фабричну споруду XIX століття в Констанці перетворили на розкішний торговий центр Stara Papiernia, стару електростанцію в Радомі – на Мазовецький музей сучасного мистецтва, закриту шахту в Катовіце – на торговий центр Silesia City Center, з колишньої паперово-целюлозної мануфактури в Паб'яніце зробили готель, фабрику музичних інструментів у Каліші перетворили на торгово-офісний комплекс, фабрику електрообладнання у Варшаві – на головний корпус приватного університету, пивзавод у Познані – на торгово-розважальний центр Stary Browar.
У центральному районі Тбілісі раніше була швейна майстерня, а зараз тут – багатофункціональний міський простір під назвою Fabrika, де місцеві жителі і туристи можуть спільно працювати, навчатися, спілкуватися і просто чудово жити. Прямокутний внутрішній двір простору розділили на зони з кафе, барами, художніми студіями, магазинами, перукарнями, гостелом і коворкінгом.
Найбагатолюдніша вулиця Мінська колись була пригніченою промисловою околицею міста, де розміщувався завод, а з початку 2010-х років тут з'явилися фотостудія, арт-кафе і рейв-клуб "Хуліган", у якому проводять масштабні тусівки, виставки сучасних художників, конференції, кіноперегляди, театральні постановки і музичні концерти. Чайний завод на Жовтневій вулиці в білоруській столиці став тепер галереєю сучасного мистецтва, де влаштовують не тільки важливі виставки, а й лекції, поетичні читання, перформанси. А ось на місці цегельного складу з'явився багатофункціональний майданчик Dandy Land із б'юті-кортами, тату-майстернями, відкритим простором, кафе і концептуальним магазином. Зі свого боку мінський завод "Горизонт" трансформувався у стрітфуд-майданчик "Пісочниця", де готують будь-яку вуличну їжу – від бургерів до азійських страв. Ще проводять дизайнерські маркети, ярмарки органічної їжі, концерти, модні дефіле і кіноперегляди.
Багаті допоможуть бідним
Щодо джентрифікації, то у США і Канаді вона стала масштабним явищем відразу після закінчення Другої світової війни, коли динамічно розвивалася економіка і зростав середній клас. Тому поступово змінювався і зовнішній вигляд Нью-Йорка, Чикаго, Бостона, Сан-Франциско, Сієтла, Торонто, Монреаля та інших міст. Наприклад, у Сан-Франциско в районі Mission раніше жили бідні латиноамериканці, а потім до них приєдналися художники, панки і програмісти. Зараз тут можна знайти багато барів, ресторанів, вінтажних магазинів, студії йоги, кінотеатри. Фремонт – ексцентричний район у Сієтлі – пережив джентрифікацію в 1960-х роках: за цей час креативний клас перетворив його на свій смак і колір. Окрім різноманітного стріт-арту та паблік-арту тут є багато ринків, пивбарів, фастфудів і шоколадна фабрика. Liberty Village в Торонто був класичним індустріальним районом, де протягом XIX–XX століть успішно працювали заводи, але в 1980 році вони почали занепадати і багато приміщень стали покинутими. У 2000-х роках їх перетворили на галереї, ресторани, офіси, парки, стадіони, ринки, ресторани і кафе.
Джентрифікацію застосовують також у країнах Південної Америки, Австралії Африки і Європи. Портова зона в Ріо-де-Жанейро колись була депресивним і занедбаним районом у Бразилії, але у 2010-х роках стрімко змінилася завдяки проєкту ревіталізації в межах підготовки до чемпіонату світу з футболу у 2014 році і літньої Олімпіади у 2016 році. Місцева шоколадна фабрика площею 10 тис. м² стала територією для розміщення фотоательє, художніх майстерень, дизайнерських та архітектурних бюро, салонів, магазинів модного одягу та офісів. В Австралію після Другої світової війни увірвалися потоки мігрантів із Європи, які оселялися в порівняно недорогих районах і посилювали їх джентрифікацію. Місцевий район Коллінгвуд із промзони із кварталами для робітників ще 30 років тому був захаращеним, а зараз тут – епіцентр культурно-розважального життя. На сході південноафриканського Кейптауна у ХХ столітті було справжнє промислове гетто, але все кардинально змінилося буквально кілька років тому після масштабної джентрифікації. І зараз Woodstock – один із атмосферних і безпечних районів столиці ПАР із магазинами, кафе і ресторанами. Найуспішнішим проєктом джентрифікації в ПАР залишається північний район Morningside в Дурбані, який був віддаленим від центру міста зі старими будівлями вікторіанської епохи. Останнім часом тут почали активно реставрувати будинки і відкривати на їхній території готелі, магазини, галереї, бістро, кафе і ресторани.
Флорентіно можна без перебільшення назвати найджентрифікованішим районом Тель-Авіва, який раніше був заселений бідними єврейськими мігрантами з Греції, Північної Африки, Болгарії і Туреччини. Наприкінці 1990-х років місцева меблева фабрика почала занепадати, а вона забезпечувала роботою тутешнє населення. Але вже у 2010 році тут з'явилися художні студії, бістро, модні бари та галереї. У Таллінні у кварталі Rotermanni після розвалу СРСР частину споруд зруйнували, і тому тут спочатку реконструювали солесховище і відкрили музей естонської архітектури, кінотеатр, готелі. У такий спосіб територія напівзакинутої промзони перетворилася на культурний квартал, який скидається на нью-йоркський Сохо.
Право власності понад усе
В Україні джентрифікація ще не набула такого активного поширення через відсутність відтоку еліти в передмістя і зворотної хвилі, порівняно гомогенного характеру українського населення, відсутність расових конфліктів і наявність майже всього житлового фонду у приватній власності. Як відомо, на початку 1990-х років значну частину житлового фонду приватизували, а квартири в новобудовах також купували переважно індивідуальні власники. І зараз рівень домоволодіння в українських містах сягає 90% проти 51,7% у Німеччині, 65% у Франції і 55% в Австрії. Отже, високий рівень домоволодіння разом із хаотичними забудовами, відсутністю прозорого ринку оренди й монополією на ринку нерухомості не дають змоги запустити повноцінний процес джентрифікації.
Зараз уже нікого не здивуєш тим, що в одній квартирі живе кілька поколінь, адже низькі доходи заважають українцям не тільки купити, а й навіть винаймати доступне житло. Проте поодинокі приклади джентрифікації мали місце на Хрещатику в Києві та прилеглих до нього вулицях, де з'явилися ресторани, офіси і гостели в житлових будинках. Раніше тут жили корінні жителі столиці, але вони змушені були переїхати на околиці через зростання вартості житла.
Місто Кропивницький ще у 2012 році мало похмурий і депресивний вигляд, а зараз тут створили креативний простір "КропХаб", де щотижня проводять зустрічі з письменниками, поетами та акторами, а також кулінарні курси, театральний гурток і комп'ютерні класи.
У нас в Одесі околиці масово забудовують багатоповерхівками, а внутрішні дворики стають місцем для паркування автомобілів, не залишаючи вільного простору для людей. Багатокілометрові затори на Таїрова, спорожнілі Молдаванка і Слобідка чітко вказують, що в нашому місті потрібно планувати рівномірне розселення людей. Ось, наприклад, у районі Черемушки можна перепланувати хрущовки, а частину з них знести і замість них побудувати багатоповерхові будинки. Завдяки цьому звільниться величезна територія, де можна облаштувати пішохідні алеї і парки, і це залучатиме в такі райони багатих людей. Яскравим прикладом джентрифікації в Одесі можна назвати і ДОФ, де давно занедбану територію оживили за допомогою мистецтва. Тут проводять фестивалі, хаби, вечірки і запрошують відомих художників.
Безпрограшна комбінація
На відміну від джентрифікації, Україна активно приєдналася до процесу ревіталізації застарілих і нефункціональних промислових зон, який виявився складним через значні капіталовкладення і бюрократичні перепони на кожному кроці. У Києві на околицях є приблизно 1800 га занедбаних територій колишніх промислових зон, зокрема на Подолі, Куренівці (припортова спеціалізація), Печерську (військова спеціалізація), Лук'янівці, Деміївці тощо. Орієнтовно 100 га територій старих заводів і фабрик у столиці України вже забудовано житлом, і протягом найближчих двох-трьох років їх площа може вдвічі-втричі збільшитися. Одним із найвідоміших проєктів ревіталізації в Києві можна назвати Unit City на базі Київського мотоциклетного заводу. На території занедбаних цехів виникли школа UNIT Factory і перший бізнес-кампус, а по всій території розмістили контейнери для роздільного збору відходів. А ось у триповерховому ангарі київського заводу "Арсенал" з'явиться бізнес-коворкінг Creative States площею 2,5 тис. м², суспільний простір на 650 відвідувачів і сквер. Також тут розмістять лаунж-зону, рецепцію, кімнати для переговорів, скайп-кімнати, санвузли, бар та івент-хол. Особливістю коворкінгу стане велика кількість хвилеподібних асиметричних ліній, що відтворюють природні форми.
У Херсоні недавно відкрили новий оптовий ринок Bazar у приміщеннях колишнього комбайнового заводу. На його території розміщено великий паркінг для покупців і криті приміщення для продавців, у які можна заїхати своїм автомобілем і продавати продукцію просто з нього. На території ринку також працюватиме лабораторія якості продукції Держпродспоживслужби. Навіть більше, на базі ринку планують відкрити гостел, щоб людям, які не встигли за день продати товар, було де зупинитися. До послуг великих виробників, які відправляють свою продукцію на експорт, на території ринку буде митний склад відкритого типу.
У Львові район Підзамче можна сміливо порівняти з нашою Молдаванкою в Одесі: тут було розташовано дуже багато підприємств, які занепадали після розвалу СРСР, але зараз вони дістали нове дихання завдяки ревіталізації. Ось, наприклад, частину покинутих приміщень Львівського заводу радіоелектронної медичної апаратури віддали в оренду арт-студіям, фотографам і дизайнерам, які створили тут дизайнерське бюро Hochu rayu, компанії з перероблення ковпачків від пляшок Zelenew, архітектурну студію і спільноту стріт-арт-художників "Фарбований лис". У 2015 році австрійський історик Гаральд Біндер придбав приміщення Львівського винзаводу, і компанія Atelier Stephan Rindler виграла конкурс із ревіталізації з проєктом створення культурного центру, де планують відкрити великий виставковий зал сучасного мистецтва для українських і зарубіжних художників. Майже 125 років у центрі Львова було занедбане трамвайне депо, і ось на його місці відкрили науково-інноваційний центр Lem Station, присвячений пам'яті польського письменника-фантаста Станіслава Лема. Тут є публічний простір, івент-хол, коворкінг, ресторан, гастрономічний інкубатор, лекторій, музей науки і техніки та готель на деревах. А на території львівського заводу "Кінескоп" планують побудувати 14-поверховий торгово-офісний центр із паркінгом і центром розвитку дітей.
Одеса також потребує масштабної ревіталізації застарілих промислових зон, розташованих у центрі міста. Особливо актуальною буде ревіталізація промислових зон, розташованих біля води, щоб повернути одеситам доступ до води в центральних районах міста. Як відомо, акваторії біля промислових зон є дуже забрудненими і потребують ретельного очищення, а це додаткові витрати для девелоперів. Не потрібно забувати, що доступ до води підвищує вартість і цінність будь-якого будівельного проєкту.
До проєктів ревіталізації в Одесі можна віднести і відновлення амфітеатру в центральному парку, який дістав назву "Зелений театр". Із 1990-х років він занепадав, а згодом опинився і під загрозою забудови, і тому Impact HUB Odessa вирішив відновити цей об'єкт за допомогою створення простору для соціальних ініціатив та благодійних акцій, зручного і комфортного парку, незвичайного дитячого майданчика з великою пісочницею. Зруйновані цехи судноремонтного заводу в Одесі стали місцем для зведення навчально-виробничого центру "Синій краб". На першому поверсі тут розмістили хол, інженерну майстерню, бібліотеку і камеру зберігання особистих речей. На другому поверсі відкрили кафе, студію звукозапису, вітражну студію і майстерню гончарства. А на третьому поверсі – багатофункціональний актовий зал, нічний клуб, лекторій, коворкінг і кілька тематичних творчих студій.
Зараз в Одесі реалізують проєкт ревіталізації Art Kvartal City Space також на території колишнього судноремонтного заводу, який передбачає до третього кварталу 2021 року створення багатофункціонального комплексу, де будуть розташовані гіпермаркет площею 7 тис. м², магазини площею 7,3 тис. м², фермерський ринок площею 3,3 тис. м², кафе, бари, нічні клуби, офісний центр і коворкінг, дитячий центр розвитку, ігровий клуб площею 3,2 тис. м², фітнес-центр площею 8,2 тис. м², СПА-зона, детокс-центр і, звичайно, житлові апартаменти, які займатимуть 50% його площі.
Ревіталізацію території між узвозом Марінеска і вулицею Приморською починали з урбан-аналізу прилеглого району, за підсумками якого вдалося виявити головні проблеми цієї місцевості. Ідеться про погану якість тротуарів, закритий характер кварталів і громадського простору, недостатнє освітлення і неактивноість фасадів перших поверхів на території між вулицями Новосельського, Преображенського і Льва Толстого. Усе це вказує на небезпеку перебування тут у темний час доби. Єдиною перевагою є тільки розташування поруч Одеського художнього музею. Саме тому Art Kvartal City Space має компенсувати всі ці недоліки і стати новим міським центром Одеси з художніми галереями, вуличними скульптурами і творами сучасного мистецтва в інтер'єрах приміщень.
Процес ревіталізації промислових зон в Одесі потрібно прискорювати, але для цього треба ухвалити низку нормативних документів, у яких прописати механізми зміни цільового призначення земельних ділянок, зобов'язання забудовника перед містом і встановити чіткі та прозорі взаємини із громадою міста. Ревіталізація допоможе розвивати і популяризувати бренд її ініціаторів, адже вони стають відомішими не тільки у своєму місті, а й на всю країну. З погляду бізнесу ревіталізація допоможе ефективно управляти нерухомістю в Одесі і дасть змогу знайти ефективніші способи монетизації промислових зон. Їхня трансформація позитивно вплине на споживчий ринок і сферу послуг, задовольнивши попит жителів міста. Якщо зростає попит, то, відповідно, зростатимуть і доходи власників.
Ревіталізація також стане запорукою створення додаткових робочих місць, а ця проблема в умовах нинішньої кризи внаслідок коронавірусу є дуже болючою для Південної Пальміри. У процесі ревіталізації також змінюється історичне й архітектурне значення споруд, що приваблюють не лише місцевих жителів, а й туристів. Отже, можна активно розвивати пізнавальний туризм, поліпшувати репутацію Одеси і запрошувати нових інвесторів. Також ревіталізація дасть можливість зберегти регіональну ідентичність Одеси, адже використання промислових зон із новою метою надасть жителям міста можливість не втратити свого зв'язку з історією і пишатися власною важкою працею.
Джерело: "ГОРДОН"
