Строительство на тонком льду, или Почему строительным компаниям пора возвращаться к работе
Невозможно прогнозировать, когда война завершится. А соответственно, начнется восстановление страны. Знаменитый план Маршалла, позволивший восстановить Европу, начали внедрять только через три года после завершения Второй мировой. Государствам Европы понадобилось от 10 до 20 лет, чтобы полностью оправиться от войны и достичь достойного уровня жизни населения. Но в Украине будут принципиально другие условия. И потому строительным компаниям следует возвращаться к работе уже в ближайшее время. И вот почему!
Сейчас во время экстренных и стабилизационных отключений света, а также уничтожения жилых домов и инфраструктуры вряд ли многие будут планировать активную девелоперскую деятельность.
Большинство застройщиков существенно замедлили или даже заморозили строительство. В целом по стране достраиваются только отдельные объекты с высоким уровнем готовности.
Но такое полузамороженное состояние даже более разрушительно для отрасли, чем прямой материальный вред. Чтобы вернуться к полноценной деятельности, девелоперам и застройщикам придется научиться принимать вызовы войны и работать в новых реалиях. И я сознательно не пишу "после войны". Ибо этого "после" может не быть еще много лет. Поэтому стоит оценить, что есть в активе, а что в пассиве в строительной отрасли.
Потребность, но не спрос
Сегодня на рынке недвижимости есть существенная потребность в жилье. В западных регионах – Закарпатской, Черновицкой, Львовской, Ивано-Франковской и в их "соседях", – потому что российские ракеты после первых месяцев войны стали там скорее исключением, чем правилом, и эта относительная безопасность побудила многих украинцев искать убежища от ужасов вторжения именно возле Карпат. Как следствие, цены на вторичном рынке недвижимости на западе Украины выросли на четверть. В Харьковской, Днепропетровской, Донецкой, Луганской, Запорожской областях другая ситуация. Ежедневно можно видеть в лентах новостей и в соцсетях новости о разрушениях. Но, несмотря на это, люди хотят и возвращаются домой. Простой пример: после освобождения Херсона и снижения интенсивности обстрелов Николаевской области в регион за считанные недели вернулись около 100 тысяч жителей, из них до 70 тысяч – в Николаев. Очевидно, что потребность в жилье будет расти и на освобожденных территориях в перспективе, когда там будет относительно безопасно.
Но потребность – это не спрос. Для строительства нового жилья требуются ресурсы. По некоторым оценкам, в настоящее время около двух третей всех девелоперских компаний в Украине находятся на грани банкротства или уже сделали за нее шаг, не в состоянии выполнить свои обязательства перед инвесторами по той или иной причине. Ожидать, что украинцы вдруг где-нибудь найдут деньги на новое жилье, бесполезно. Нацбанк в своих осторожных предположениях прогнозирует начало восстановления украинской экономики в середине 2024 года.
Спасательным кругом могла бы стать государственная (или даже международная) ипотечная программа. К сожалению, в условиях войны в тяжелом финансовом положении оказались миллионы украинцев и не один банк. Риски того, что большая часть граждан не сможет гасить задолженности по рассрочкам или ипотечным кредитам, слишком высоки.
Кризис не пройдет
Впрочем, ждать, пока кризис пройдет, нет никакого смысла. По самым оптимистичным прогнозам последних недель, война будет продолжаться по меньшей мере до середины-конца 2023 года. И это если говорить только об активной фазе боевых действий. За это время застройщики, которые не смогут адаптировать свою деятельность к этим условиям, так или иначе уйдут с рынка.
К тому же нужно адаптироваться к новым правовым реалиям. Закон №5091 "О гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем" и закон №5655 "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины о реформировании сферы градостроительной деятельности" не оставляют общинам возможности влиять на развитие собственной территории и не придают стабильности отрасли. Напротив, создают на рынке условия, где каждый конкурент сам выбирает для себя степень добродетели конкуренции.
Однако очень важный вклад в свой будущий "конкурентный капитал" девелоперы и строители сделают уже сейчас, если вернутся к работе. Бренд такой компании будет ценным сам по себе. Конечно, я говорю о тех застройщиках, которые соблюдают законодательство, а не пытаются возвести что-то непонятное без документов и вопреки строительным нормам и градостроительным условиям.
Еще одна возможность для тех, кто начнет уже сейчас – реальное участие в послевоенном обновлении. Перед Украиной будет стоять еще один титанический вызов – восстановить и построить десятки городов. Когда, как не сейчас начинать чертить новые улицы Мариуполя, Волновахи и Северодонецка?
Нехватка ресурсов, закрытые заводы, разорванные логистические пути и нехватка кадров одновременно – сложно придумать более сложные условия для строительной отрасли. Но только продолжение или возобновление работы создаст репутацию перспективного, опытного и надежного партнера, который потребуется и международным финансовым институтам, и крупному иностранному бизнесу, когда они придут в Украину за двузначными показателями роста.
Сейчас это кажется фантастикой, но только уверенность в своих действиях и в будущем страны позволит ускорить этот процесс.
Источник: "ГОРДОН"