+12 Киев
Строительство после победы: как украинский кирпич может помочь преодолеть кризис строительной отрасли
Война уничтожила не только тысячи домов и квартир украинцев, она нивелировала достижения, над которым украинская строительная отрасль упорно работала последние десятилетия. Есть ли обратный путь от этого кризиса? А если есть, как им воспользоваться?
Застройщики и девелоперы во время состоявшегося в Одессе Building congress с большой надеждой констатировали первые с начала полномасштабного вторжения признаки восстановления строительного рынка. Но реальность жестока. В 2022 году объемы принятого в эксплуатацию жилья упали до уровня 2009 года. В Одесской области, где ситуация далеко не самая плохая, падение из года в год составило 44%.
В целом по стране в 2022 году строительство обрушилось схожими темпами: после многонадежных результатов 2021 года, когда в эксплуатацию было принято почти 7 млн м² жилья в многоквартирных домах и более 4 млн м² в частных, имеем всего 4,3 млн м² и около 3 млн м² соответственно. Статистика выданных разрешительных документов показывает нам сокращение обращений на начало строительства. К примеру, по Одессе их в четыре раза меньше. Мы можем прогнозировать, что в 2023 году и в последующие мы будем фиксировать спад по сравнению с 2021 годом.
Конечно, главная причина – непосредственное влияние боевых действий: большая часть территории Украины оказалась под временной оккупацией. Но и в регионах с более спокойной ситуацией предложение бьет антирекорды – снижение по сравнению с предыдущим годом достигает от 20% до 40%. Связанная с этим потеря большого количества рабочих мест и значительного объема налоговых поступлений в бюджет выходит за рамки отраслевой проблемы и приобретает государственное значение.
Каждая разбитая "хрущевка" или девятиэтажка – это сотни людей, которым некуда возвращаться и у которых часто нет ресурсов, чтобы приобрести новое жилье. В лучшем случае они покупают дешевые квартиры на вторичном рынке, где можно сразу жить. Инвестировать в новостройки и ждать, пока новые квадратные метры будут построены, переселенцы не готовы и не будут. Для многих других категорий покупателей новая недвижимость перестала быть инвестицией. То есть то, что казалось более надежным, чем банки или судьбы в бизнесе, теперь в результате войны стало рисковыми инвестициями. Многие айтишники, моряки, бизнесмены и другие покупатели недвижимости выехали за границу и инвестируют уже не в Украину.
Согласно внутреннему обороту отрасли не попадают деньги, которые обычно шли на закупки стройматериалов и зарплату строителей.
Между тем спрос на жилье будет расти. По имеющимся оценкам, количество разрушенных в течение прошлого года домов превышает 150 тыс., тогда как за тот же период в эксплуатацию приняли не более 100 тыс. отдельных квартир. А жилье, строительство которого только началось в 2022-м, даже бессмысленно учитывать, ведь доступный рынку и государству горизонт планирования даже не приближается к периоду, когда оно будет готово к эксплуатации.
Когда есть спрос и дефицит предложения, растет стоимость. Но в нашем случае, кроме спроса, на цены на недвижимость влияют другие факторы: катастрофическая нехватка рабочей силы из-за мобилизации и эвакуации за границу, инфляция и тотальный дефицит материалов, образовавшийся из-за разрушения предприятий и блокирования привычных логистических направлений (хотя здесь с весны мы имеем положительную тенденцию). Все это увеличивает себестоимость и итоговую стоимость новых квадратных метров для потенциального покупателя. Больше всего на стоимость строительства повлияли цены на цемент и бетон. Последний в этом году подорожал на 30%.
Инфографика: Пресс-служба Александра Авдеева
Из-за подорожания стройматериалов, по оценкам профессионалов, в лучшем случае стоимость жилой недвижимости возрастет на 9–12% до конца 2023 года.
Наконец, строительство новых домов связано с немалыми рисками, которые непросто учитывать. И из-за этого люди отказываются от инвестиций в недвижимость, и нисходящий цикл делает очередной оборот. То есть уже имеем дело не со стагнацией, а "стагфляцией". Хотя сейчас мы и отмечаем определенное оживление отрасли.
Сделаю важную ремарку. Я сейчас акцентирую внимание на жилой недвижимости, но в коммерческом секторе, который еще подкосила пандемия, проблемы схожи. И даже качественная и эффективная общегосударственная ипотечная программа (если ее запустят до окончания войны) даст положительный результат только через три – пять лет. Единственное направление, которое сейчас может поддержать государство, – это инфраструктурное строительство.
Работа на перспективу
Но в активы застройщиков можно записать два пункта. Во-первых, несомненный бум спроса, который состоится после победы Украины в войне, и возможность сейчас формировать команду и стратегию на будущее. Во-вторых, работа на собственное имя за время войны. Ведь как вела себя та или иная компания в отношении инвесторов и поддерживала страну – будет важным.
Основными проблемами для строительного бизнеса, кроме оптимальных темпов строительства и приемлемых цен для населения, станет наличие рабочей силы и стоимость и физическая доступность или нехватка стройматериалов.
Промышленный кластер восточного региона в значительной степени уничтожен. Производство строительной стали, жаростойкого кирпича, утеплителей и даже банальной штукатурки сократилось в разы, импорт стекла и пластика из Беларуси и РФ (70% от общего количества примерно) полностью прекратился.
В исследовании общественной организации "Институт международных экономических исследований" и госпредприятия "Укрпромвнешэкспертиза" приводятся данные, что 15% украинских заводов строительных материалов были повреждены или разрушены, однако отрасль до сих пор имеет высокие производственные мощности для широкого спектра строительных материалов и может обеспечить до 90% необходимых материалов.
В настоящее время бизнес создает новые направления импорта, позволяющие удержать рентабельность. Но важно как никогда, чтобы именно украинское производство поддерживалось прежде всего как драйвер экономики. Это ведь не только доход бизнесменов, но еще и примерно 100 тыс. рабочих мест.
Как отмечают аналитики Института международных экономических исследований, если украинские заводы удастся запустить на полную мощность, то экономика получит дополнительный стимул. Отрасль может генерировать $5,6 млрд заработной платы и $4,4 млрд налоговых поступлений. Украина будет нуждаться в меньшей сумме помощи доноров, а общая стоимость восстановления будет ниже из-за цен на стройматериалы украинского производства.
И здесь следует отметить важное обстоятельство. После нашей победы путь Украины в ЕС и НАТО станет значительно короче, и новый геополитический статус государства привлечет инвесторов самых разных отраслей. Это шанс быстро восстановить производственный потенциал, восстановить утраченные рабочие места и создать новые, а главное – наполнить внутренний рынок необходимой продукцией, к тому же во многих случаях сертифицированной на международном уровне.
Необходимо предварительно позаботиться о том, чтобы в первую очередь такой продукцией стали строительные материалы. А еще убедиться в том, что полученные инвестиции не придется конвертировать в ресурс для закупки импортных компонентов. Фокус на использовании имеющихся в Украине природных ресурсов, применяемых в строительстве, не только в разы ускорил логистику, но и стал бы дополнительным драйвером восстановления и развития добывающей промышленности в деоккупированных областях.
Следует упомянуть лишний раз и о том, что формирование полного замкнутого цикла производства стройматериалов по ведущим мировым технологиям – очень привлекательный фактор для привлечения еще больших инвестиций. Ведь, как бы банально это ни звучало, каждому предприятию нужны производственные или инфраструктурные мощности, и все это нужно из чего-то строить.
Но самое главное, что более быстрым и дешевым станет и строительство жилья для украинцев. В перспективе это по крайней мере сдержит рост цены на новые "квадраты", а при последовательном и просчитанном внедрении новой промышленной стратегии позволит снизить ее и "синхронизировать" с платежеспособностью среднестатистического украинца.
Экономика должна работать на добропорядочного строителя
Что вызывает в то же время интерес и беспокойство, так это вопрос того, вспомнят ли в Кабмине и парламенте, что в Украине пока фактически нет работающей системы архитектурно-строительного контроля.
Доступные стройматериалы станут пирровой победой, если будут использоваться для бесконтрольной застройки с нарушением и новых, и старых технических и архитектурно-строительных норм. Пока есть время и для создания эффективного регуляторного органа, гарантирующего успешность возрождения строительной отрасли в пользу государства и общин.
Одно очевидно уже сейчас: ни государство, ни участники строительного рынка, ни рядовые украинцы не могут позволить себе вернуться к той модели, по которой отрасль работала последние 10 лет. Мы не сможем позволить себе долю импорта в стройматериалах до 50% и экономию безопасности. Поэтому мы должны восстанавливать экономику и отдельные ее составляющие сразу по принципиально лучшим стандартам, чем у нас были раньше. Война и строительный кризис в этом смысле – возможность, которой необходимо воспользоваться.
Источник: "ГОРДОН"
